Прекращение ДА. Судьба улучшений арендуемого имущества

Под улучшением арендуемого имущества понимаются такие изменения свойств арендуемого объекта, которые повышают эффективность его использования. Однозначно судебная практика не признает улучшениями ремонт, т.к он направлен на поддержание имущества в надлежащем состоянии, также не относят к улучшениям переоборудование и перепланировку, если они также не повышают эффективность использования. Улучшение – такие привносимые элементы, в результате которых у арендуемого объекта появляются новые свойства, например, пристройка к зданию, надстройка, устройство дополнительных проходов, монтаж вентиляционных систем, монтаж системы кондиционирования воздуха. Улучшения могут быть как отделимыми, так и неотделимыми (как критерий делимости вещей). Отделимыми признаются такие улучшения, которые можно отделить без вреда для остального имущества (внешняя система кондиционера). Неотделимые улучшения нельзя отделить без нанесения значительного ущерба.

Любые улучшения арендатор может вносить в арендуемый объект только с согласия арендодателя. Оно может быть заранее оговорено при заключении договора, либо может быть получено впоследствии. Если согласие было получено в любой форме, то арендодатель обязан возместить арендатору стоимость улучшений, в том числе арендатор может зачесть стоимость в счет арендной платы. А если согласие или одобрение арендодателя не было получено, то отделимые улучшения арендатор может забрать себе, но при этом должен привести имущество в первоначальный вид, а неотделимые улучшения – личный убыток арендатора.

Прекращение ДА

Может быть прекращен в любой момент по соглашению сторон и в силу общих обстоятельств, указанных в главе 26 ГК.

Однако некоторые основания, предусмотренные гл.26, применяются к отношениям аренды с учетом специальных правил, закрепленных в параграфе 1 главы 34 ГК: арендные обязательства не прекращаются в случае смерти гражданина (ч.2 ст.617 ГК) – в случае смерти арендатора, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследникам, т.е арендодатель не вправе отказать наследнику в пользовании имуществом на оставшийся срок действия договора. Данное правило можно изменить договором.

Переход права собственности или иных вещных прав к другому лицу на основании договора, в силу реорганизации также не является основаниям для изменения или расторжения данного договора, т.е новый собственник становится арендодателем.

Ст.619 и 620 ГК регламентируют порядок досрочного прекращения ДА по инициативе одной из сторон в силу допущенных существенных нарушений в силу другой стороны. Перечень существенных нарушений не является исчерпывающим, стороны могут при заключении договора указать и иные основания его досрочного прекращения. Они могут быть сформулированы в виде «отменительных» условий – указание на событие, которые неизвестно наступит ли.

По требованию арендодателя ДА может быть досрочно расторгнут по решению суда в следующих случаях:

1) Если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначением имущества либо эти нарушения являются неоднократными;

2) Арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество;

3) Если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока или периода платежа не вносит арендную плату;

4) Если договором установлена обязанность арендатора в определенный срок произвести капитальный ремонт, то неисполнение данной обязанности – повод для прекращения договора

Арендодатель не может сразу обратиться с иском в суд, он обязан соблюсти досудебный порядок: направить письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение, и если арендатор не отреагирует на данное предупреждение, можно обращаться в суд. При не соблюдении данного порядка СОЮ может возвратить исковое заявление, а АС, то суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут по следующим основаниям:

1) Если арендодатель не предоставляет арендатору имущество;

2) Арендодатель создает арендатору препятствия в использовании имуществом;

3) Если переданное арендатору имущество содержит в себе недостатки, препятствующие использованию, они являются скрытыми и не были заранее оговорены;

4) Если арендуемое имущество в силу объективных обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования: применяется такая норма в тех случаях, когда в аренду передается технически сложные объекты, которые используются при производстве. Органы экологического надзора устанавливают повышенные требования к ПДК.

Арендатор также должен направить арендодателю письменное уведомление о расторжении договора.

По истечении срока действия договора возможна его пролонгация (продление) – если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом при истечении срока, не встречая возражений со стороны арендатора, то договор считается продленным на тех же условиях, и прекращается по основаниям, предусмотренным в ч.2 ст.619 ГК. Также у арендатора может возникнуть право на преимущественное заключение договора, когда договор прекращается (секундарное право) – если по окончанию срока действия договора арендатор снова собирается предоставлять имущество, то арендатор должен направить арендодателю письменное извещение о своем желании заключить договор на новый срок. Данное право – это не право на заключение договора, это право преимущественное перед другими потенциальными арендаторами. Оно реализуется при наличии следующих условий:

1) Арендатор надлежащим образом исполнял обязанности;

2) Арендатор заранее предупредил о своем желании;

3) Арендатор согласен с новыми условиями использования имущества, которые арендодатель предлагает другим арендаторам;

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора по достаточным основаниям, например, дальнейшее нежелание сдавать имущество в аренду. Это возможно, но соблюдением срока: в течение 1 года после прекращения первоначального договора. Однако если арендатор узнает о передаче в аренду раньше, чем 1 год, он вправе обратить с иском в суд: ответчик – новый арендатор, арендатор требует перевести права и обязанности на него по вновь заключенному договору аренды), то такой отказ считается правомерным.

Поиск по сайту: