Затратный метод оценки недвижимости

Затратный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз).

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; основную заработную плату строительных рабочих; стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей; прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Они включают в себя: затраты на подготовку территории строительства; затраты на проектные и изыскательские работы; содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия, затраты на авторский надзор; и др.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов; путем составления восстановительной сметы на объект оценки (по укрупненным сметным нормативам или по сборникам единичных расценок и прейскурантам.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Затем оцениваются физический, функциональный и внешний (экономический) износ недвижимости.

Рыночная стоимость получается как полная стоимость замещения за вычетом износов всех видов.

Поиск по сайту: