Порядок надання житла громадянам, які потребують поліпшення житлових умов

У Конституції України зазначено: "Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою й органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону" (ст. 47).

У розділі III (Забезпечення громадян жилими приміщеннями. Користування жилими приміщеннями) Житлового кодексу України викладено правові норми, що закріплюють і регулюють порядок надання житла в будинках державного і громадського житлового фонду, забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів і користування різними видами жилих приміщень.

Порядок надання житла громадянам України в користування з державного та громадського житлових фондів передбачено у гл. 1 ЖК України. У ній закріплено право громадян на житло і на його одержання; указано вік, з якого особа має таке суб'єктивне право; порядок визнання осіб такими, що потребують соціального захисту в питаннях забезпечення житлом.

Згідно зі ст. 31 ЖК України, кожен громадянин України, який потребує поліпшення житлових умов, має право одержати в користування жиле приміщення в будинках житлового фонду (державного і громадського) у порядку, передбаченому законодавчими актами України. Жилі приміщення таким громадянам надаються переважно у вигляді окремої квартири на сім'ю.

Законом установлюється вік, в якого громадянин України може здійснювати своє право на одержання житла. Дієздатність щодо реалізації такого права настає в особи з виповненням їй 18 років, а якщо особа зареєструвала шлюб чи стала до роботи в передбачених законом випадках, то й раніше.

Стаття 34 ЖК України до осіб, які потребують поліпшення житлових умов, відносить осіб" які:

1) забезпечені житлом нижче від установленого в даній місцевості рівня;

2) проживають у приміщеннях, які не відповідають установленим санітарним і технічним нормам;

3) хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, через що не можуть проживати в комунальних квартирах чи в одній кімнаті із членами своєї сім'ї;

4) проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або за договором найму в жилих приміщеннях житлово-будівельних кооперативів;

5) упродовж довгого часу проживають за договором найму (оренди) у будинках (квартирах), що належать громадянам за правом приватної власності;

6) проживають в гуртожитках.

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, беруться на облік для одержання житла в будинках державного і громадського житлового фонду.

Житлом забезпечуються згідно із загальною чергою, позачергово й першочергово. Право на заселення квартири дає тільки ордер.

Ордер на жиле приміщення — це письмове розпорядження на його заселення, що видається на підставі рішення виконавчого комітету органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації. Він є єдиною підставою для заселення в надане жиле приміщення, видається лише на вільне жиле приміщення, має чітко встановлену форму.

Ордер здається в житлово-експлуатаційну організацію і є підставою не тільки для заселення в житло, а й для укладення з відповідальним квартиронаймачем договору житлового найму.

Стаття 1. Поняття приватизації державного житлового фонду

Приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація)
- це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у
гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб,
кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і
більше наймачів, та належних до них господарських споруд і
приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду
на користь громадян України. { Частина перша статті 1 в редакції
Закону N 40/97-ВР від 05.02.97; із змінами, внесеними згідно із
Законами N 500-VI (500-17) від 04.09.2008, N 3716-VI (3716-17)
від 08.09.2011 }

{ Офіційне тлумачення положень частини першої статті 1 див. в
Рішенні Конституційного Суду N 4-рп/2004 (v004p710-04) від
02.03.2004 }

Державний житловий фонд - це житловий фонд місцевих Рад
народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному
господарському віданні чи оперативному управлінні державних
підприємств, організацій, установ.

Особливості приватизації житлових приміщень у гуртожитках
визначаються законом. { Статтю 1 доповнено частиною третьою згідно
із Законом N 3716-VI (3716-17) від 08.09.2011 }

Стаття2. Об'єкти приватизації
1Дооб'єктів приватизації належать квартири
багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, житлові
приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції),
кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і
більше наймачів (далі - квартири (будинки), які використовуються
громадянами на умовах найму.

{ Пункт 1 статті 2 в редакції Законів N 3981-XII (3981-12)
від 22.02.94, N 40/97-ВР від 05.02.97; із змінами, внесеними
згідно із Законами N 500-VI (500-17) від 04.09.2008, N 3716-VI
(3716-17) від 08.09.2011 }

2. Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири
(будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані на
територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та
організацій, природних та біосферних заповідників, національних
парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних,
регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового
мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв; квартири
(будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в
аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання
людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому
порядку до числа службових, а також квартири (будинки), житлові
приміщення у гуртожитках, розташовані в зоні безумовного
(обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на
Чорнобильській АЕС.

3. Приватизація квартир (будинків), житлових приміщень у
гуртожитках, включених до плану реконструкції поточного року,
здійснюється після її проведення власником (володільцем) будинку
(гуртожитку). Наймачі, які проживали у квартирах (будинках),
житлових приміщеннях у гуртожитках до початку реконструкції, після
проведення реконструкції мають пріоритетне право на приватизацію
цих квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках.

4. Одноквартирні будинки, а також квартири в будинках,
житлові приміщення у гуртожитках, включених до планів ремонту,
можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з
наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому
Кабінетом Міністрів України.

Стаття3. Способиприватизації

Приватизація здійснюється шляхом:

безоплатної передачі громадянам квартир (будинків), житлових
приміщень у гуртожитках з розрахунку санітарної норми
21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його
сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю;
продажу надлишків загальної площі квартир (будинків),
житлових приміщень у гуртожитках громадянам України, що мешкають в
них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов.
Передача у власність громадян житлових приміщень у
гуртожитках здійснюється з одночасною передачею їм у спільну
сумісну власність допоміжних приміщень (приміщень загального
користування).

Стаття4. Житлові чеки

1. Житлові чеки - це приватизаційні папери, які одержуються
всіма громадянами України і використовуються при приватизації
державного житлового фонду. Вони можуть також використовуватись
для приватизації частки майна державних підприємств, земельного
фонду.

Номінальна вартість житлового чеку визначається відновною
вартістю наявного державного житлового фонду з урахуванням
загального індексу зростання вартості майна - 10, прийнятого для
розрахунків в Державній програмі приватизації державного майна
(606 млрд. крб. за станом на 1 липня 1992 року), з розрахунку на
кожного громадянина України - 12 тис. карбованців. Ця сума
підлягає періодичній індексації відповідно до рішень Кабінету
Міністрів України. (Частина друга пункту 1 статті 4 із
змінами, внесеними згідно із Законом N 3981-XII (3981-12) від
22.02.94)

2. Громадяни, які мають житло на праві власності, можуть
використовувати одержані житлові чеки для придбання частки майна
державних підприємств, земельного фонду.

Таким же чином можуть використовувати житлові чеки громадяни,
які отримали їх в порядку компенсації за приватизовану квартиру
(будинок).

Стаття 5. Порядок розрахунків при приватизації
квартири (будинку), житлового приміщення
угуртожитку

} 1. Якщо загальна площа квартир (будинків), що підлягають
приватизації, відповідає площі, передбаченій абзацом другим статті
3 цього Закону, зазначені квартири (будинки) передаються наймачеві
та членам його сім'ї безоплатно.

До членів сім'ї наймача включаються лише громадяни, які
постійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за
якими зберігається право на житло.

2. Якщо загальна площа квартири менше площі, яку має право
отримати сім'я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім'ї
видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру
недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

3. Якщо загальна площа квартири (будинку) перевищує площу,
яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймач здійснює
доплату цінними паперами, одержаними для приватизації державних
підприємств чи землі, а у разі їх відсутності - грошима. Сума
доплат визначається добутком розміру надлишкової загальної площі
на вартість одного квадратного метра. (Пункт 3 статті 5 в
редакції Закону N 3981-XII (3981-12) від 22.02.94)

4. Право на приватизацію квартир (будинків) державного
житлового фонду з використанням житлових чеків одержують
громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах
(будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення
житлових умов до введення в дію цього Закону.

Право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з
використанням житлових чеків одержують громадяни України, які на
законних підставах проживають у них. { Пункт 4 статті 5 доповнено
абзацом згідно із Законом N 500-VI (500-17) від 04.09.2008; в
редакції Закону N 3716-VI (3716-17) від 08.09.2011 }

5. Кожний громадянин України має право приватизувати займане
ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку
або з частковою доплатою один раз.

{ Офіційне тлумачення положення пункту 5 статті 5 див. в Рішенні
Конституційного Суду N 15-рп/2010 (v015p710-10) від 10.06.2010 }

Стаття 6. Безоплатна передача квартир (будинків)
незалежно від розміру їх загальної площі

1. Незалежно від розміру загальної площі безоплатно
передаються у власність громадян займані ними:

однокімнатні квартири;

квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення
всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві
власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки
(частини будинків) грошової компенсації;

квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим
встановлена ця пільга Законом України "Про статус і соціальний
захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської
катастрофи" (796-12);

квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні
звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці,
нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої
Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди I і II груп,
інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25
років - жінки, 30 років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та
репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України "Про
реабілітацію жертв політичних репресій в Україні" (962-12);

квартири (будинки), в яких мешкають сім'ї загиблих при
виконанні державних і громадських обов'язків та на виробництві;

квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці,
котрим встановлена пільга Законом України "Про соціальний і
правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей"
(2011-12);

квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї (сім'ї,
що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

Стаття 7. Права наймачів, які не виявили бажання
приватизувати займане ними житло

1. За громадянами, які не виявили бажання приватизувати
займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і
користування житлом на умовах найму.

2. До приватизації займаних квартир громадяни мають право
переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується
грошова компенсація за різницю між загальною площею займаної
квартири і квартири, що надається, в розмірі і порядку, які
визначаються Кабінетом Міністрів України. Органи місцевої
державної адміністрації і місцевого самоврядування, державні
підприємства, організації, установи у повному господарському
віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний
житловий фонд, повинні сприяти громадянам, котрі бажають замінити
квартири (будинки) більшої площі на квартири (будинки) меншої
площі.

Стаття 8. Організація проведення приватизації та
оформлення права власності

1. Приватизація державного житлового фонду здійснюється
уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною
адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними
підприємствами, організаціями, установами, у повному
господарському віданні або оперативному управлінні яких
знаходиться державний житловий фонд.

2. Передача квартир (будинків), житлових приміщень у
гуртожитках здійснюється в спільну сумісну або часткову власність
за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно
мешкають у цій квартирі (будинку), житловому приміщенні у
гуртожитку, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими
зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням
уповноваженого власника квартири (будинку), житлового приміщення у
гуртожитку.

{ Пункт 2 статті 8 в редакції Законів N 500-VI (500-17) від
04.09.2008, N 3716-VI (3716-17) від 08.09.2011 }

3. Передача квартир (будинків) у власність громадян
здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації,
що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви
громадянина.

Передача житлових приміщень у гуртожитках у власність
мешканців гуртожитків здійснюється відповідно до закону.

{ Пункт 3 статті 8 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 500-VI (500-17) від 04.09.2008; в редакції Закону N 3716-VI
(3716-17) від 08.09.2011 }

4. Підготовку та оформлення документів про передачу у
власність громадян квартир (будинків), житлових приміщень у
гуртожитках може бути покладено на спеціально створювані органи
приватизації (агентства, бюро, інші підприємства).

{ Пункт 4 статті 8 із змінами, внесеними згідно із
Законами N 3981-XII (3981-12) від 22.02.94, N 500-VI (500-17)
від 04.09.2008, N 3716-VI (3716-17) від 08.09.2011 }

5. Передача квартир (будинків), житлових приміщень у
гуртожитках у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з
компенсацією відповідно до статті 5 цього Закону оформляється
свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), житлове
приміщення у гуртожитку, яке реєструється в органах приватизації і
не потребує нотаріального посвідчення.

{ Пункт 5 статті 8 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 500-VI (500-17) від 04.09.2008; в редакції Закону N 3716-VI
(3716-17) від 08.09.2011 }

6. Оплата вартості приватизованого житла може провадитись
громадянами в розстрочку на 10 років за умови внесення первинного
внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті.
При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання
про погашення суми вартості, що залишається несплаченою.

7. Органи приватизації, що здійснюють приватизацію державного
житлового фонду, мають право на діяльність по оформленню та
реєстрації документів про право власності на квартиру (будинок),
житлове приміщення у гуртожитку.

{ Пункт 7 статті 8 із змінами, внесеними згідно із Законами
N 3370-IV (3370-15) від 19.01.2006, N 500-VI (500-17) від
04.09.2008, N 3716-VI (3716-17) від 08.09.2011 }

8. Вартість послуг з оформлення документів на право власності
на квартиру (будинок), житлове приміщення у гуртожитку оплачується
громадянами за розцінками, що встановлюються місцевими органами
виконавчої влади.

{ Пункт 8 статті 8 в редакції Законів N 3981-XII (3981-12)
від 22.02.94, N 500-VI (500-17) від 04.09.2008, N 3716-VI
(3716-17) від 08.09.2011 }

9. Державний житловий фонд, який знаходиться у повному
господарському віданні або оперативному управлінні державних
підприємств, організацій та установ, за їх бажанням може
передаватись у комунальну власність за місцем розташування
будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої
державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з
вимогами цього Закону.

У разі банкрутства підприємств, зміни форми власності,
злиття, приєднання, поділу, перетворення, виділу або ліквідації
підприємств, установ, організацій, у повному господарському
віданні яких перебуває державний житловий фонд, останній (у тому
числі гуртожитки) одночасно передається у комунальну власність
відповідних міських, селищних, сільських рад. { Пункт 9
статті 8 доповнено частиною другою згідно із Законом N 3981-XII
(3981-12) від 22.02.94; із змінами, внесеними згідно із Законом
N 2453-IV (2453-15) від 03.03.2005; в редакції Закону N 500-VI
(500-17) від 04.09.2008 }

Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються
підприємствами торгівлі, громадського харчування,
житлово-комунального та побутового обслуговування населення на
умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних
міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. (Пункт
9 статті 8 доповнено частиною третьою згідно із Законом
N 3981-XII (3981-12) від 22.02.94)

Порядок передачі житлового фонду, що перебував у повному
господарському віданні підприємств, установ чи організацій, у
комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України.

10. Органи приватизації, органи місцевого самоврядування не
мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових
приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім
випадків, передбачених законом.

11. Спори, що виникають при приватизації квартир (будинків)
та житлових приміщень у гуртожитках державного житлового фонду,
вирішуються судом.

12. Службові особи та громадяни при порушенні вимог цього
Закону несуть дисциплінарну, цивільно-правову чи кримінальну
відповідальність згідно з чинним законодавством.

Стаття 9. Використання коштів, одержаних від приватизації

1. Кошти, одержані від приватизації державного житлового
фонду, зараховуються у спеціально створені позабюджетні
приватизаційні житлові фонди місцевих Рад народних депутатів або
спеціальні фонди підприємств, організацій і установ, у повному
господарському віданні або оперативному управлінні яких
знаходиться державний житловий фонд, і використовуються на житлове
будівництво та на ремонт житла з метою забезпечення житлом
громадян, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення
житлових умов.

2. 20 відсотків суми вказаних фондів перераховуються в
Державний приватизаційний житловий фонд, який створюється для
фінансування житлового будівництва в регіонах з низьким рівнем
забезпечення громадян житлом та створення резерву коштів для
забезпечення гарантії прав на безкоштовне державне житло
новонароджених громадян України. Використання коштів зазначеного
фонду здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України.

Стаття 10. Утримання приватизованих квартир (будинків),
житлових приміщень у гуртожитках

1. Утримання приватизованих квартир (будинків), житлових
приміщень у гуртожитках здійснюється за рахунок коштів їх
власників згідно з Правилами користування приміщеннями жилих
будинків та прибудинкових територій, які затверджуються Кабінетом
Міністрів України, незалежно від форм власності на них. }

2. Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових
приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у
будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів
зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних
витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової
території відповідно до своєї частки у майні будинку чи
гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.)
передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо
приватизації не підлягають.

3. Власники квартир багатоквартирних будинків, житлових
приміщень у гуртожитках можуть створювати об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку відповідно до закону.

4. Державні комунальні підприємства по обслуговуванню та
ремонту житла зобов'язані здійснювати обслуговування та ремонт
приватизованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші
послуги за державними розцінками і тарифами. Контроль за
додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи.

5. Користування закріпленою за приватизованим будинком
прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах,
передбачених Земельним кодексом України (561-12).

6. Заборгованість власників квартир по укладених угодах,
пов'язаних з утриманням будинку та оплатою комунальних послуг,
стягується в судовому порядку. (Пункт 6 статті 10 із змінами,
внесеними згідно із Законом N 642/97-ВР від 18.11.97)

7. Колишні власники (їх правонаступники), які володіли
багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані
брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його
проведення у порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України.
Спори, що виникають з цього питання, вирішуються судом.

Стаття 12. Права власника на розпорядження приватизованою
квартирою (будинком), кімнатою (кімнатами) у
гуртожитку

Власник приватизованого житла має право розпорядитися
квартирою (будинком), кімнатою (кімнатами) у гуртожитку на свій
розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти,
закласти, укладати інші угоди, не заборонені законом. Порядок
здійснення цих прав власником житла регулюється цивільним
законодавством України.

Стаття 13. Соціальний захист населення при приватизації

1. До впровадження реформи системи оплати праці зберігається
діючий порядок державних дотацій на обслуговування, утримання,
ремонт державного та приватизованого житлового фонду, комунальні
послуги. В разі наявності у власності громадянина України
декількох квартир (будинків) державні дотації поширюються лише на
одну з них. (Пункт 1 статті 13 із змінами, внесеними згідно
із Законом N 3981-XII (3981-12) від 22.02.94)

2. Непрацездатним, інвалідам і пенсіонерам, громадянам та
членам їх сімей, доходи яких нижче від встановленого прожиткового
мінімуму, та іншим соціально незахищеним і малозабезпеченим
категоріям громадян за рішенням місцевих Рад народних депутатів та
адміністрацій підприємств, організацій і установ можуть
встановлюватись пільги щодо квартирної плати, комунальних послуг.

6. Договір житлового найму: поняття, значення та відповідальність за його невиконання
Стаття 61 ЖК України передбачає укладення договору житлового найму приміщення. Право користуватися житлом реалізується на підставі договору житлового найму.
Договір укладається письмово на підставі ордера між наймодавцем і наймачем (громадянином, на чиє ім'я видано ордер).
Типовий договір найму приміщення передбачає правила користування житлом, утримання жилого будинку і прибудинкової території. Умови, що обмежують права наймача і членів його сім'ї врозріз із законом, вважаються недійсними. Законодавство передбачає такі права та обов'язки наймача і членів його сім'ї:
користуватися жилими й підсобними приміщеннями, санітарно-технічним та іншим обладнанням;
залишати за собою житло на визначений законодавством термін у разі тимчасового виїзду;
здавати частину житла у піднайом іншим особам;
обмінювати жиле приміщення на інше;
вимагати розподілу чи об'єднання житла, надання додаткового неізольованого житла (або ізольованого в межах передбаченої законом норми);
вселення інших осіб чи виселення їх на законних підставах.
Поряд із широкими правами від наймача вимагається і здійснення певних обов'язків:
бережливе ставлення до найманого житла;
додержання правил користування житлом;
економне використання води, електроенергії, газу, теплової енергії;
недопущення порушень житлових прав інших суб'єктів та інших необхідних правил поведінки, що передбачені Типовим договором найму жилого приміщення.
Житловим кодексом України передбачено, що особи несуть кримінальну, адміністративну чи іншу юридичну відповідальність згідно з законом, якщо вони винні:
а) у порушенні порядку прийняття на облік і зняття з обліку тих, що потребують житла, порядку надання житла;
б) у недотриманні встановленого терміну заселення жилих приміщень;
в) у порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарних правил утримання місць загального користування, використання їх не за призначенням;
г) у порушенні правил експлуатації житла, безгосподарності в його утриманні;
д) у пошкодженні житла, устаткування та об'єктів благоустрою, а також у скоєнні інших правопорушень, передбачених чинним законодавством.

Жилі приміщення власник може здавати в найом (оренду). До­говір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов’язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (влас­ник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна зда­вати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом нового Цивільного Кодексу такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник бу­динку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випад­ку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попере­дженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припиня­ються права і обов’язки сторін, у тому числі й право наймача та чле­нів його сім’ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов’яза­ний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підля­гає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого при­міщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.

Укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем.

Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці.

Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений, так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку (квартирі), а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Коментар:

1. Даною статтею визначаються як загальні підстави припинення договору найму приватного житла, так і підстави його розірвання за ініціативою наймодавця.

2. Строковий договір найму автоматично припиняється після закінчення строку, а його продовження або укладення нового договору є виключною прерогативою сторін.

Водночас застосування до цих відносин норм ЦК України зумовлює наявність іншого висновку. За ч. 1 ст. 822 ЦК не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. При цьому якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти договір на новий строк.

"Автоматичне" продовження дії договору найму згідно з ЦК застосовується лише до тих договорів, які укладені на строк від одного року (ч. 2 ст. 821 ЦК).

3. Строковий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця лише за згодою наймача. ЦК допускається розірвання договору в односторонньому порядку на вимогу наймодавця, якщо предметом договору є частина будинку, квартири, кімната або частина кімнати і виникає необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. В такому випадку наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК). За іншими підставами договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку (ч. 2 ст. 825 ЦК).

ЖК регулює зазначені відносини по-іншому. Необхідність житла для проживання наймодавцеві та членам його сім'ї може бути підставою для розірвання лише договору найму, який був укладений на невизначений строк. При цьому наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не за два, як за ЦК, а за три місяці. Як вже підкреслювалося, при розбіжностях у регулюванні правовідносин найму у приватному житловому фонді слід застосовувати саме положення ЦК, а норми ЖК застосовуються лише у тій частині, в якій вони не суперечать ЦК (ч. 2, 3 ст. 810, ч. 2 ст. 4 ЦК).

4. Псування або руйнування житла та систематичне невнесення плати за житло передбачені як підстави для розірвання договору з ініціативи наймодавця у судовому порядку як за ЖК, так і за ЦК. Разом з тим у правовому регулюванні зазначених підстав існують істотні розбіжності.

По-перше, за ЦК у разі руйнування або псування житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає (під цими особами слід розуміти осіб, які постійно проживають з наймачем, тобто членів його сім'ї, а також тимчасових мешканців), суд може надати наймачеві строк до одного року для відновлення житла. Якщо протягом визначеного судовим рішенням строку наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору (абзаци другий, третій ч. 2 ст. 825 ЦК). ЖК у ч. 1 ст. 116 також передбачає застосування заходів попереджувального і громадського впливу, хоча і позасудового, до осіб, які систематично руйнують або псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням або систематично порушують правила співжиття, однак дана стаття застосовується до правовідносин найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду. Верховний Суд України у постанові Пленуму "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" відзначив, що для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені у ч. 1 ст. 116 ЖК (абзац четвертий пункту 23 постанови). Очевидно, аналогічне роз'яснення має стосуватися неприпустимості застосування ч. 1 ст. 116 ЖК і до інших підстав розірвання договору - руйнування або псування житлового приміщення та використання його не за призначенням.

По-друге, якщо згідно з ЦК підставою для розірвання договору найму у судовому порядку на вимогу наймодавця є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі (до одного року) - понад два рази, то ЖК визначає цю підставу для розірвання договору наймодавцем більш узагальнено, говорячи про систематичне невнесення плати наймачем. Як роз'яснив ВСУ, систематичним вважається невнесення плати за три місяці підряд (абзац другий пункту 23 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України").

По-третє, ЖК, на відміну від ЦК, надає наймодавцеві можливість вимагати розірвання договору у разі систематичного (більше ніж за три місяці підряд) невнесення квартирної плати. ЦК такої підстави для розірвання не містить, проте вона може бути застосована, якщо: 1) сторони передбачать її в договорі (ч. 1 ст. 651 ЦК); 2) наймодавець доведе, що невиконання наймачем зобов'язання щодо сплати квартирної плати є істотним порушенням договору (ч. 2 ст. 651 ЦК). Аналогічно з позиції ЦК слід розв'язувати питання і щодо правових наслідків невиконання наймачем обов'язку щодо оплати комунальних послуг, використання ним житла не за призначенням та порушення правил співжиття.

5. Слід звернути увагу і на неоднаковий порядок розірвання договору найму житла за ініціативою наймодавця згідно норм ЦК і ЖК. ЦК, як вже відзначалося, встановлює як судовий, так і позасудовий порядок розірвання, в залежності від підстави розірвання (ч. 2, 3 ст. 825 ЦК). На підставі юридичних фактів, визначених у частинах третій та четвертій коментованої статті ЖК, договір лише "може бути розірваний", тобто такі факти встановлюють орієнтовні підстави для розірвання договору за згодою обох сторін. У разі незгоди наймача з вимогою наймодавця щодо розірвання договору розірвання може бути здійснене лише в судовому порядку.

Одним із видів жилих приміщень, які входять до складу житлового фонду України, є службові жилі приміщення. Відповідно до статті 6 Житлового кодексу жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку в якості службових жилих приміщень та гуртожитків.

Зі змісту цієї статті можна зробити висновок, що службові жилі приміщення є особливим видом житла, основна відмінність яких від інших видів житла полягає в тому, що вони:

H по-перше, призначені не для постійного, а для тимчасового проживання громадян на час виконання ними своїх посадових обов’язків. Так, відповідно до п. 15 Положення про порядок надання службових жилих приміщень (затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. №37) службове жиле приміщення надається робітникам і службовцям на час виконання ними своїх обов’язків;

H по-друге, відповідно до статті 118 Житлового кодексу службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв’язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу нього. Відповідна норма міститься і в пункті 2 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР: “службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв’язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Через це зазначені приміщення повинні знаходитися у безпосередній близькості від дільниці, яка ними обслуговується (їх робочого місця).”

Таким чином, службове жиле приміщення – це вид житла, призначений для тимчасового проживання відповідних категорій громадян, які у зв’язку з особливим характером їх трудових функціональних обов’язків повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього.

Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення, затверджено постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. №37. Відповідно до цієї постанови правом на отримання службового жилого приміщення користуються: працівники житлово-комунального господарства; лісничий, помічник лісничого, єгер, майстер лісу, лісник; директор, заступник директора по навчально-виховній роботі, вчитель, організатор позакласної та позашкільної виховної роботи; фельдшер, акушер фельдшерсько-акушерського пункту, лікар (терапевт, педіатр, стоматолог) лікарської амбулаторії, лікар (терапевт, педіатр) дільничної лікарні, завідуючий аптекою в сільському населеному пункті; завідуючий гуртожитком, комендант будинку, а також слюсар-сантехнік, слюсар-електрик гуртожитку в населеному пункті, де відсутня аварійна служба; працівники міських і районних відділів внутрішніх справ (дільничний інспектор міліції, оперуповноважений карного розшуку, експерт-криміналіст, слідчий; працівники установ кримінально-виконавчої системи і військовослужбовці підрозділів внутрішніх військ МВС, які несуть службу на цих об’єктах, за визначеним МВС переліком; службові особи митних органів; службові особи органів державної податкової служби; співробітники-військовослужбовці СБУ за визначеним нею переліком до одержання ними постійного жилого приміщення; працівники прокуратури за переліком, визначеним Генеральним прокурором України; інші категорії працівників.

Одна з особливостей правового режиму службових жилих приміщень полягає у тому, що для того, щоб жиле приміщення набуло статусу службового, повинна бути дотримана встановлена житловим законодавством процедура включення жилого приміщення до цієї категорії.

Відповідно до п. 3 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР жиле приміщення включається до числа службових рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради за клопотанням адміністрації підприємства, установи, організації. В тих випадках, коли підприємство, установа, організація розташована на території одного населеного пункту (району в місті), а жиле приміщення на території іншого, рішення про його включення до числа службових приймається виконавчим комітетом ради за місцем знаходження приміщення.

У житловому законодавстві встановлено правило, що до числа службових може бути включено тільки вільне жиле приміщення. Також у пункті 4 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР міститься вимога, що під службові жилі приміщення виділяються, як правило, окремі квартири, розташовані, переважно, на першому поверсі.

Облік службових жилих приміщень у всіх будинках, незалежно від їх належності, здійснюється у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті ради, яка прийняла рішення про включення жилого приміщення до числа службових. Службові жилі приміщення обліковуються в журналі обліку службових жилих приміщень (див. додаток №13), в якому зазначається: приналежність жилого будинку (найменування підприємства, установи організації за якою закріплено службове жиле приміщення); адреса службового жилого приміщення (населений пункт, вулиця, номер будинку та квартири); характеристика службового жилого приміщення (благоустроєність квартири, поверх, кількість кімнат, розмір жилої площі); дата і номер рішення відповідної ради про включення жилого приміщення до числа службових; дата і номер рішення виконавчого комітету про виключення жилого приміщення із числа службових.

Оперативний облік належних їм службових жилих приміщень здійснюють також відповідні підприємства, установи та організації.

Жиле приміщення виключається з числа службових, якщо відпала потреба в такому його використанні, а також у випадках, коли в установленому порядку воно виключене з числа жилих. Сам по собі факт проживання у службових жилих приміщеннях робітників і службовців, які припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією не є підставою для виключення цих приміщень з числа службових.

Виключення жилого приміщення з числа службових провадиться на підставі клопотання підприємства, установи, організації рішенням виконавчого комітету відповідної районної, міської, районної в місті ради. Про виключення жилого приміщення з числа службових у журналі обліку службових жилих приміщень робиться відповідна відмітка.

Службове жиле приміщення - це окрема квартира чи кімната в комунальній квартирі, що затверджена як службове житло і надається особам, які, з огляду на трудові відносини, мають проживати за місцем роботи чи недалеко від нього.

До основних ознак службового жилого приміщення слід віднести:

1) характер трудових відносин працівника, що дає право на користування службовим житлом;

2) житлове приміщення може бути розташоване в будь-якому будинку, але обов'язково за рішенням виконкому міської (районної в місті) ради чи районної державної адміністрації повинно бути включене в перелік службових приміщень;

3) може існувати у вигляді квартири чи окремої кімнати у квартирі;

4) має специфічний режим заселення і виселення наймача і членів його сім'ї.

Категорії працівників, які мають право на одержання і користування службовими жилими приміщеннями, можуть бути різними. Основним критерієм віднесення громадян до такої категорії працівників є специфічний характер виконання трудових обов'язків, коли робочий день працівника розбитий на кілька частин невизначеної довготи або коли необхідність виклику працівника на місце роботи може виникнути в будь-який час доби.

Перелік категорій працівників, яким може бути надане в користування житлове приміщення, визначається законодавством. У випадках, передбачених законодавством, Кабінет Міністрів України може визначити окремі категорії військовослужбовців, яким можуть бути надані в користування службові приміщення (ст. 119 ЖК України).

Жилі приміщення, що виокремлюються як службові, можуть бути в будь-якому будинку, у тому числі громадського й кооперативного житлових фондів. У будинках, що належать колгоспам, надання жилим приміщенням статусу службових і встановлення категорій працівників, які мають право на користування такими приміщеннями, здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу чи зборів уповноважених, що затверджується виконавчим комітетом міської (районної в місті) ради чи районною державною адміністрацією.

Поиск по сайту: