АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Цели оценки недвижимости

Читайте также:
  1. V. Критерии оценки конкурса
  2. VII. Критерии оценки работ
  3. Алгоритм получения рейтинговой оценки также может быть модифицирован. Вместо формулы, рассмотренной выше, можно использовать одну из нижеследующих
  4. Анализ взаимосвязи уровня социального интеллекта и самооценки в подростковом возрасте
  5. Анализ методики оценки безопасности рабочего места
  6. Анализ рынка, к которому относится объект оценки
  7. Анкета для оценки инновационного потенциала предприятия.
  8. В четвертую группу включены показатели оценки ликвидности и рыночной устойчивости предприятия.
  9. Важный элемент оценки ценности новостей – количество читателей, которых статья наверняка заинтересует.
  10. ВЕДОМОСТЬ ПЕРЕОЦЕНКИ ОС ПО СОСТОЯНИЮ НА 1 ЯНВАРЯ 2015 ГОДА
  11. Возможность 1. Дефолты по недвижимости
  12. ВОПРОС № 9: Критерии оценки стратегий.

1) купля-продажа

2) вневение в качестве вклада в УК коммерческих организаций

Кредитование под залог недвижимости

Инвестиционное проектирование

Аренда

Страхование

Ликвидация

Исполенеие прав наследования, судабных приговоров, имущественных споров и т.д.

(2) Недвижимость можно рассматривать как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе и т.д. К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями.

- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов

- источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимого имущества и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Родовые признаки

К специфическим признакам недвижимости можно отнести:

-стационарность (недвижимость связана с участком земли)

-уникальность и неповторимость (уникальность по физическим признакам и с т.зр. инвестиционной привлекательности)

-фундаментальность недвижимости (невозможность похитить сломать и потерять при обычных условиях)

-специфический характер оборота через оборот прав на нее. К заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляеются особые юридические требования – сделки должны пройти государственную регистрацию

-разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости. Земля имеет потенциальную возможность повышения её стоимости по причине дефицитности. Относительная стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается.

-нетрадиционные денежные потоки

-паушальность недвижимости (невозможность приобретения 1/100 квартиры, здания и т.д.)

-гибкие условия финансирования (у недвижимости м.б. несколько слоев финансирования – как собсбвенных, так и заемных)

-высокий уровень издержек на проведение сделок (транзакционные) и длительный срок экспозиции

-возможность положительного и отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий

-низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость

-необходимость постоянного управления недвижимостью и др.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход. Формы дохода от недвижимости:

-будущие периодические потоки денежных средств от сдачи в аренду

-доход от перепродажи в конце периода владения

-увеличение стоимости за счет изменения рыночных цен

 

(3) Подготовить самим (классификация недвижимости, жилья, земельных участков, объектов коммерческого использования, есть ли единый классификатор в России)

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов.

Можно выделить три основных типа недвижимости:

1) Земля

- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

- природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.

2)Жилье

- элитное жилье;

- типовое жилье;

- городское,

загородное жилье и др.

3) Нежилые помещения

- офисные помещения;

- складские помещения;

- торговые помещения;

- производственные помещения и др.

Общая классификация недвижимости
по характеру использования: - для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, склады; - для производственной деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений  
по целям владения: - для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов  
по степени специализации: - специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще) продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях  
по степени готовности к эксплуатации: - введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенное строительство  
по воспроизводимости в натуральной форме - не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения  
По отраслевой принадлежности:   По отношению к производству: - жилищно-комунальные - сельскохозяйственные - производственные -производственные -непроизводственные  

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

• размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.

в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

– первичное жилье – место постоянного проживания;

– вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

– третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

По происхождению:

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки) «недвижимость по закону»:

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

– лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

– культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

– специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

По форме собственности:

- частная

- государственная

- муниципальная

- смешанная

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

– для личного подсобного хозяйства;

– для коллективного садоводства и огородничества;

– для подсобных сельскохозяйственных производств;

– для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.007 сек.)