Право релігійної організації на своє майно

Відповідно до п. 6 Роз'яснення Вищого господарського суду України «Про деякі питання, що виникають при застосуванні Закону «Про сво­боду совісті та релігійні організації»¹ кожна релігійна громада (парафія, церква тощо) або інша релігійна організація (монастир, релігійне братство або місія, духовний навчальний заклад), а не релігійне угруповання в ці­лому (УПЦ-КП, УАПЦ, УГКЦ тощо) або його керівний центр, є власни-

' Роз'яснення Вищого господарського суду від 29.02.1996 p. № 02-S/109 «Про деякі пи­тання, що виникають при застосуванні Закону «Про свободу совісті та релігійні орга­нізації» // Офіційний сайт Верховної Ради України. - www.rada.kiev.ua.

ком придбаного чи створеного нею нерухомого майна та коштів і їх єдиним розпорядником. Така позиція збігається і з позицією ЦК, де кож­на юридична особа визнається власником свого майна.

Дуже важливе значення для будь-якої юридичної особи має визна­чення порядку формування її майна та розпорядження ним. Стаття 12 Закону «Про свободу совісті та релігійні організації» закріплює ви­могу щодо необхідності зазначення у статуті майнового стану релігійної організації. Поняття «майновий стан» застосовується найчастіше до визначення видів майна, яке належить на праві власності юридичній особі. Але навряд чи у статуті релігійної організації потрібно зазначати перелік майна, власником якого є ця юридична особа. Більш правильним, на нашу думку, було б визначати порядок та джерела формування майна релігійної організації, а не майновий стан юридичної особи.

До введення в дію Закону все майно церковних і релігійних громад в Україні було визнане державною власністю згідно зі ст. 366 Адміністра­тивного кодексу Української РСР 1927 року¹. Цей законодавчий акт не був визнаний нечинним з дня його прийняття, тобто таким, що не по­родив правових наслідків, тому релігійні організації, які існували до на­ціоналізації церковного майна, не можуть подавати позовів про повер­нення такого майна у зв'язку зі спливом строку позовної давності. Але наша держава йде назустріч релігійним організаціям, передаючи їм у власність церковне майно. Тому особливістю формування майна релігій­них організацій та виникнення майнових прав є передача цим організа­ціям у власність або користування майном, що є державною власністю.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону культові будівлі і майно, які становлять державну власність, передаються організаціями, на балансі яких вони перебувають, у безоплатне користування або повертаються у власність релігійних організацій безоплатно за рішеннями обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, а в АР Крим -Уряду Автономної Республіки Крим.

Культові будівлі і майно, які становлять державну власність, передають­ся організаціями, на балансі яких вони знаходяться, у безоплатне корис­тування або повертаються у власність релігійних організацій безоплатно

¹ Роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 29.02.96 № 02-5/109 «Про деякі питання, що виникають при застосуванні Закону України «Про свободу совісті та релі­гійні організації» // Офіційний сайт Верховної Ради України. - www.rada.kiev.ua.

за рішеннями обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, а в Республіці Крим - Уряду Республіки Крим.

Указаний порядок передачі у власність або користування державного майна суперечить чинному законодавству України, оскільки згідно з п. 5 ст. 116 Конституції України управління об'єктами державної власності здійснює Кабінет Міністрів. Отже, відповідно до Конституції України питання про передачу у власність або користування релігійним організа­ціям державного майна має вирішуватися не місцевими органами влади, а Кабінетом Міністрів. Така невідповідність ст. 17 Закону Конституції України призвела до того, що Кабінетом Міністрів були прийняті різні розпорядження щодо передачі майна релігійним організаціям. Можна виділити три способи передачі: у власність, безоплатне користування або на умовах охоронного договору. Об'єктами передачі були, як правило, будівлі, в окремих випадках - цілісний майновий комплекс. Так, відповід­но до Розпорядження Кабінету Міністри від 26.04.2002 р. № 228 об'єктом передачі був цілісний майновий комплекс Київського державного науково-виробничого учбового комбинату, який ліквідувався.

Культова будівля і майно, що є державною власністю, може переда­ватися в почергове користування двом або більше релігійним громадам за їх взаємною згодою. За відсутності такої згоди державний орган ви­значає порядок користування культовою будівлею і майном шляхом укладення з кожною громадою окремого договору.

Відповідно до Роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 29.02.96 р. № 02-5/109 «Про деякі питання, що виникають при засто­суванні Закону України «Про свободу совісті та реліїійні організації» під культовими будівлями та майном слід розуміти будівлі і речі, спеці­ально призначені для задоволення релігійних потреб громадян.

Увага! Зокрема, не можуть бути визнані культовими будівлями ті приміщення, що пристосовані для проживання священнослужителів та інших служителів культу, якщо вони не є невід'ємною частиною культової споруди і не знаходять­ся на земельній ділянці, необхідній для обслуговування цієї споруди (сторожка тощо). Зазначені обставини можуть встанов­люватись документами служби технічної інвентаризації. У разі виникнення сумнівів щодо належності будівлі або майна до категорії культових, господарські суди повинні призначати експертизу.

Майно може передаватися релігійній організації на підставі догово­ру пожертви (ст. 729 ЦК). Тому для здійснення контролю за викорис­танням майна можна говорити про необхідність укладення договору пожертви у випадку безоплатної передачі майна державою у власність релігійним організаціям для досягнення певної мети.

Складніше вирішити питання про використання майна, право влас­ності на яке вже перейшло до релігійної організації до введення у дію нового ЦК. На жаль, держава не матиме можливості здійснювати конт­роль за його використанням. Повернуто державі може бути лише май­но, яке є пам'яткою історії чи культури шляхом викупу відповідно до СТ. 352 ЦК у випадку, коли в результаті дій або бездіяльності власника, йому загрожує пошкодження або знищення.

Передача майна у безоплатне користування є цивільно-правовим до­говором і до набрання чинності ЦК України регулювалася нормами глави 27 ЦКУРСР. Постановою Кабінету Міністрів України № 1699 від 23.10.2003 р. було затверджено Типовий договір про безоплатне користу­вання релігійною організацією культовими будівлями та іншим майном, що є державною власністю¹. Нині це договір позички (ст. 827 ЦК).

Увага! При його укладенні необхідно додержуватися фор­ми, встановленої ст. 793 ЦК, яка вимагає нотаріального посвідчення таких договорів у випадку, коли строк договорів позички нерухомого майна становить три роки та більше.

Ще одним договором, який укладається з приводу користування майна релігійною організацією, є охоронний договір.

Поняття «охоронний договір» не визначає правових засад користу­вання релігійними організаціями переданим майном - оплатність чи безоплатність користування, порядок проведення капітального чи по­точного ремонту, строки користування тощо. Відповідно до ст. 23 За­кону «Про охорону культурної спадщини» усі власники пам'яток чи їхніх частин або уповноважені ними органи, незалежно від форм влас­ності на ці пам'ятки, зобов'язані укладати охоронні договори. Поста­новою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 р.№1768 затвердже­но Порядок укладення охоронних договорів на пам'ятки культурної ' Постанова Кабінету Міністрів України від 23.10.2003 р. № 1699 «Про затвердження

Типового договору про безоплатне користування релігійною організацією культовими

будівлями та іншим майном, що є державною власністю» // ЗУ. - 2003. - № 44.

720 ^g|^-

спадщини. Пункт 2 цього Порядку встановлює, що охоронний договір може укладати особа, якій пам'ятка культурної спадщини передана в користування.

Увага! Передання майна у користування не може прова­дитися на підставі охоронного договору.

Релігійні організаціїу порядку, визначеному чинним законодавством, мають право для виконання своїх статутних завдань засновувати ви­давничі, поліграфічні, виробничі, реставраційно-будівельні, сільськогоспо­дарські та інші підприємства, а також добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), які мають право юридичної особи (ст.19 За­кону України «Про свободу совісті та релігійні організації»).

Управління та розпорядження майном релігійної організації здійс­нюється відповідно до її статуту.

Члени релігійних організацій не мають жодних майнових прав щодо майна релігійної організації.

6.5. Благодійні організації

Можливість юридичних осіб бути членами непідприємницьких юридичних осіб, які мають на меті здійснення благодійної діяльності в інтересах суспільства або окремих категорій осіб, установлено ст. 5 Закону «Про благодійництво та благодійні організації». Членами таких непідприємницьких юридичних осіб можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Благодійні організації, як і об'єднання громадян утворюються і діють за територіальним принципом і поділяються за своїм статусом на:

- всеукраїнські, діяльність яких поширюється на територію всієї України та які мають свої відділення (філії, представництва) в більшості областей України, місцеві та міжнародні;

- місцеві, діяльність яких поширюється на територію відповідного регіону або адміністративно-територіальної одиниці;

- міжнародні, діяльність яких поширюється на територію України і хоча б однієї іншої держави.

Державна реєстрація всеукраїнських та міжнародних благодійних організацій здійснюється Міністерством юстиції України, а місцевих

благодійних організацій, а також відділень (філій, представництв) все­українських, міжнародних благодійних організацій - відповідними місцевими органами виконавчої влади відповідно до Положення про Порядок державної реєстрації благодійних організацій, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.1998 р. № 382. Але статус юридичної особи благодійна організація набуває лише з дня вне­сення до єдиного державного реєстру.

Законом встановлені особливості формування майна благодійних організацій та розпорядження ним.

Джерелом формування майна та коштів благодійної організації не можуть бути кошти, одержані від здійснення діяльності, що передбачає одержання прибутків.

Увага! Відповідно до частин другої і третьої cm. 19 За­кону:

- джерелом формування майна та коштів благодійної
організації не можуть бути кредити;

- майно і кошти благодійної організації не можуть бути
предметом застави.

Згідно з ч. 4 ст. 21 Закону надходження благодійної організації від фінансової діяльності спрямовуються винятково на благодійництво і забезпечення господарської діяльності у розмірах та порядку, передбаче­них цим Законом.

Отже, укладені благодійницькою організацією договори, пов'язані з використанням названих надходжень на будь-які інші цілі, крім зазна­чених у цій нормі Закону та в статутах відповідних організацій, можуть бути визнані недійсними.

Частиною 4 ст. 5 Закону «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом») установлено, що положення цього Закону застосовуються до юридичних осіб, які діють у формі благодійного фонду. Отже, благодійні фонди можуть бути визнані бан­крутами. Що стосується благодійних установ та інших благодійних організацій, то вони не можуть визнаватися банкрутами. Це виглядає дещо дивним, ураховуючи, що законодавством не встановлено особли­вості їх створення, формування майна, розпорядження ним.

6.6. Торгово-промислова палата

Торгово-промислова палата є недержавною неприбутковою самовряд­ною організацією, яка об'єднує юридичних осіб, які створені і діють відпо­відно до законодавства України, та громадян України, зареєстрованих як підприємці та їх об'єднання. Вона може здійснювати підприємницьку ді­яльність лише в тому обсязі, в якому це необхідно для виконання її статут­них завдань. Одержаний нею прибуток не розподіляється між членами торгово-промислової палати, а спрямовується на виконання її статутних завдань (Закон України «Про торгово-промислові палати в Україні»).

Завданнями торгово-промислових палат є: сприяння розвиткові зов­нішньоекономічних зв'язків, експорту українських товарів і послуг, по­дання практичної допомоги підприємцям у проведенні торговельно-економічних операцій на внутрішньому та зовнішньому ринках, освоєнні нових форм співробітництва; представлення інтересів членів палати з питань господарської діяльності як в Україні, так і за її межами; організація взаємодії між суб'єктами підприємницької діяльності, коор­динація їх взаємовідносин з державою в особі її органів; участь в органі­зації в Україні та за кордоном професійного навчання і стажування фахів­ців - громадян України з питань підприємництва, розвитку конкуренції, а також у розробленні та реалізації державних і міждержавних програм у цій галузі та ін. Торгово-промислові палати створюються за принципом добровільного об'єднання їх засновників. Торгово-промислові палати створюються на території Автономної Республіки Крим, областей, міст Києва та Севастополя (регіональні торгово-промислові палати). У межах кожної з цих адміністративно-територіальних одиниць може бути ство­рена лише одна торгово-промислова палата. Членами Торгово-промислової палати України є торгово-промислові палати, створені відповідно до цього Закону, юридичні особи, які створені і діють відповідно до законо­давства України, громадяни України, що зареєстровані як підприємці, та їх об'єднання. Члени регіональних торгово-промислових палат одночас­но є членами Торгово-промислової палати України.

Торгово-промислова палата створюється за ініціативою не менш як 50 засновників, які знаходяться на відповідній території.

Державна реєстрація Торгово-промислової палати України прова­диться Міністерством юстиції України, Торгово-промислової палати Автономної Республіки Крим - Головним управлінням юстиції Мініс-

терства юстиції України в Автономній Республіці Крим, інших торгово-промислових палат - відповідно обласними, Київським та Севастополь­ським міськими управліннями юстиції. Надалі ТПП повинні пройти процедуру державної реєстрації.

Джерелами формування майна торгово-промислових палат є вступні та членські внески, прибуток від господарської діяльності торгово-промислових палат, створених ними підприємств та інших організацій, інші доходи та надходження, отримання яких не суперечить законодав­ству України. У разі виходу або виключення відповідно до статуту із складу членів торгово-промислової палати сплачені членські внески не повертаються і претензії на частину майна торгово-промислової палати не задовольняються. Майно та кошти торгово-промислової палати в разі виходу або виключення із складу її членів поділу не підлягає (ст. 12 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).

6.7. Об'єднання співвласників

багатоквартирного будинку

Процес приватизації житлового фонду в постсоціалістичних країнах викликав необхідність створення окремого виду юридичних осіб, метою яких є спільна експлуатація жилого будинку. Такий вид юридичних осіб існує в багатьох країнах і має назву кондомініум. Термін «кондомініум» має латинське походження. У римському праві поняття «condominium» було синонімом слова «communio» (спільна власність). У сучасному праві багатьох країн інститут кондомініуму має спеціальне значення.

Поняття кондомініуму не набуло нормативного закріплення в Україні, але вже понад 15 років провадяться «нормативні» досліди щодо визна­чення виду юридичної особи, яка могла б стати замінником житлових експлуатаційних організацій і провадила експлуатацію жилих багатоквар­тирних будинків. За ці роки не було такої юридичної особи, як об'єднання (товариство) співвласників багатоквартирного будинку, яка привертала б таку увагу з боку нормотворчих органів. І справа тут не у великій кількос­ті створених об'єднань і необхідності постійного оновлення їх правового регулювання - вони не набули досить великого поширення в Україні.

Уперше можливість створення юридичної особи (товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків), метою якої було забезпечення ефективного використання приватизованих квартир

та управління ними, було задекларовано ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду»¹. У зв'язку із цим Постановою Кабінету Міністрів від 08.10.1992 р. № 572 «Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» було затвер­джено Типовий статут товариства (об'єднання) власників квартир (будинків)². Цікавим є той факт, що Закон «Про приватизацію держав­ного житлового фонду» чітко не визначив організаційної форми юри­дичної особи, яка створюється для управління приватизованими кварти­рами, а тільки дав їй назву. Ще більше заплутав ситуацію п. З Типового статуту, визначивши, що можна створювати як господарське товариство, так і об'єднання, які створювалися у формі господарського товариства.

Цри цьому Типовий статут не виокремлював особливості правового регулювання товариства та об'єднання. Тому можна дійти висновку, що відмінностей у правовому статусі «товариства» та «об'єднання» не існувало, це були синоніми для визначення одного виду юридичної осо­би. Загалом більшість норм Типового статуту було присвячено регулю­ванню діяльності органів управління товариства (об'єднання).

Стаття 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» визначила, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвлас­никами допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку. Як бачимо, закон давав лише примірний перелік майна, що є спільною власністю і, крім цього, не встановлював вид спільної власності (частковоїчи сумісної). Не розвинув це положен­ня й Типовий статут товариства (об'єднання). Плутанину щодо визна­чення суб'єкта права власності на допоміжні приміщення внесло Поло­ження про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене Наказом Державного комітету України по житлово-

¹ Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 36. - Ст. 524 (із змінами, внесеними
згідно із законами від 22.02.94 р. № 3981-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. -
1994. - № 24. - Ст.182; від 05.02.97 р. № 40/97-ВР // Відомості Верховної Ради Украї­
ни. - 1997. - № 12. - Ст. 100; від 18.11.1 997 р. №642/97-ВР // Відомості Верховної Ради
України. - 1998. - № 10. - Ст. 36).

² Постанова Кабінету Міністрів України від 08.10.1992 р. № 572 «Про механізм впрова­
дження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (із змінами,
внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів // Комп'ютерна правова система
«Нормативні акти України».

комунальному господарству від 15.09.1992 р. № 56^і. Пункт 41 цього Положення визначав, що не підлягають приватизації допоміжні примі­щення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттє-збірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комуні­кації, а також приміщення, які використовуються для розміщення об­слуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення) і їх власником, після приватизації квартир будинку, є товариство власників квартир.

Увага! Нотаріуси посвідчували різні види договорів, відпо­відно до яких органи місцевого самоврядування передавали у власність товариств власників квартир допоміжні приміщен­ня. Це були і договори дарування, і договори купівлі-продажу. Передавалась у власність юридичних осіб нерухомість і на підставі акта прийому-передачі без оформлення нотаріального дого­вору купівлі-продажу чи дарування. Такі акти визнавалися правовста-новлювальними документами, на підставі яких провадилися реєстра­ція переходу права власності на нерухоме майно у БТІ. Тому нотаріуси на практиці можуть зустрітися з різними видами право-встановлювальниих документів на право власності товариств (об'єднань) власників квартир (будинків).

На відміну від Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» Постанова Кабінету Міністрів України від 31.07.1995 р. № 588, якою було затверджене Положення про порядок організації та діяльнос­ті об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному ко­ристуванні², встановила Перелік майна, що може перебувати в загальному користуванні, віднісши до нього такі об'єкти, як допоміжні приміщення, технічне обладнання, які відповідно до Закону «Про приватизацію дер­жавного житлового фонду» могли бути тільки у спільнш власності осіб,

¹ Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердже­
не Наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від
15.09.1992 р. № 56 (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держжитлокомунгоспу від

05.08.1994 р. №72) // Комп'ютерна правова система «Нормативні акти України».

² Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власни­
ками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває
у загальному користуванні, затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від

31.07.1995 р. № 588 // Комп'ютерна правова система «Нормативні акти України».

які приватизували квартири. Водночас залишалося чинним і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, яке виді­ляло товариство як власника допоміжних приміщень.

29 листопада 2001 року було прийнято Закон «Про об'єднання спів­власників багатоквартирного будинку». Важливим досягненням цього Закону є те, що ним встановлено принцип добровільності створення об'єднання і тим самим покладено край суперечкам із цього питання, а також членства, у тому числі й виходу із членів об'єднання. Це підтримав і ЦК, який ст. 385 встановив, що власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку можуть створюва­ти об'єднання власників квартир (житла).

Об'єднання може бути створене двома шляхами:

-* заснуванням його співвласниками житлового будинку (ст. 6 За­кону);

- шляхом реорганізації ЖБК (ст. 5 Закону).

Закон виділяє п'ять видів засновників (членів) об'єднання:

- особи, які приватизували квартиру;

- особи, які придбали квартиру;

- особи, які є власниками жилих приміщень;

- особи, які є власниками нежилих приміщень;

- власник будинку.

Що стосується поняття власника будинку, то навряд чи потрібно виді­ляти такого суб'єкта. Державні або комунальні юридичні особи є лише балансоутримувачами жилого будинку і не мають на нього жодних речових прав. Про це свідчить й аналіз положень Закону, ст. 11 якого встановлює, що об'єднання після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс або за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комп­лексу або його частини. Такої ж самої концепції дотримувалися й розроб­ники Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. № 1521', який регулює не перехід права власності від балан-соутримувача жилого будинку, а тільки передачу з балансу на баланс.

Ще один спосіб створення об'єднання встановлений для житлових будинків, які були побудовані після вступу Закону в дію. Оформлення

' Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р, № 1521 «Про реалізацію За­кону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» // Офіцій­ний вісник України. - 2002. - № 42.

права власності на новозбудований будинок провадиться з видачею сві­доцтва про право власності за наявності акта про право власності на землю або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети та за наявності акта комісії про прийняття об'єкта і введення його в експлуата­цію. Власник будинку протягом 2 місяцш повинен або створити об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ), або укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можли­вість здшснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього жит­лового будинку разом з необхідною технічною документацією.

Об'єднання діє на підставі статуту, який повинен відповідати Типо­вому статуту. Його затверджено Наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141;

Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквар­тирного будинку затверджено Постановою Кабінету Міністрів України «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників бага­токвартирного будинку» від 11.10.2002 р. N№1521.

Окремо зазначимо про проблематику прав на допоміжні приміщення. Відповідно до положень частини першої ст. 1 Закону України «Про об'єднання спшвласникш багатоквартирного будинку» допоміжні примі­щення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забез­печення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні ко­ридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машин­ні відділенім ліфтш, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Згідно з п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміїцень будинку, технічного обладнан­ня, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні при­міщення (кладові, сараї тощо) передаються у власність квартиронайма­чів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Відповідно до пунктів 1.1 та 1.2 ріїпення Конститущйного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 допоміжні примицення (підвали, сараї, кла­довки, горища, колясочнііт. ш.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні

приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного бу­динку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Тому місцеві органи самоврядування не мають право вирішувати питання добудови, надбудови житлового бу­динку. Укладати договори відчуження допоміжних приміщень.

Багатоповерховий будинок є складним об'єктом, в який входять квар­тири кімнати, нежилі приміщення, допоміжні приміщення. На сьогодні виникають проблеми визначення конкретних видів приміщення, які визнаються допоміжними та мають особливий правовий режим.

При цьому допоміжні приміщення можуть визнаватися, як загальним так і неподільним майном.

Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елемен­тів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комп­лексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умо­вах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі під­земні, майстерні тощо).

Увага! Стаття 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлює, що неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності спів­власників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно перебуваєу спільній частковій власності співвласни­ків багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, корис­туються і в установлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

Відповідно до ст. 26 цього Закону в порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти до­говір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об'єднання. Водночас ст. 19 За­кону встановлює, що до виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання відноситься: питання про використання об'єктів, що перебу-

-**$&& 729

вають у спільній власності членів об'єднання; прийняття рішень про пере­дачу в оренду об'єктів, які перебувають у спільній власності членів об'єднання, фізичним і юридичним особам. Тому з аналізу цих статей можна зробити висновок, що для передачі в оренду майна, яке знаходиться у спільній власності, необхідне рішення загальних зборів членів об'єднання.

У сьогоднішній практиці часто виникають питання, пов'язані з про­веденням приватизації підвальних приміщень в багатоквартирних жит­лових будинках. Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» не визначив вичерпний перелік допоміжних приміщень; пере­лік приміщень, які слід відносити до допоміжних; чітких критеріїв від­несення тих чи інших нежилих приміщень до допоміжних приміщень. Особливо важливими виявилися підвальні приміщення.

Закон установив такий критерій віднесення приміщень до допоміжних -призначення приміщень для забезпечення експлуатації будинку та побуто­вого обслуговування мешканців будинку; а також установив перелік при­міщень, які можуть відноситись до допоміжних. Цей перелік є приблизним, оскільки вирішуючи питання, відноситься чи ні приміщення до допоміжних, слід виходити із того, чи призначені ці приміщення для забезпечення екс­плуатації будинку та побутового обслуговування мешканцш будинку. Так, сходові клітини, кладові, вестибюлі можуть знаходитись в окремих жилих або нежилих приміїценнях (наприклад, сходові клітини у двоповерхових квартирах або нежилих приміщеннях) та призначатись для експлуатації лише цих окремих приміїцень та обслуговування їх мешканцш, а не меш­канцш всього багатоквартирного будинку, а підвальні приміщення можуть бути обладнані для здійснення певного виду діяльності і не призначені для експлуатації будинку або побутового обслуговування мешканців (напри­клад, при здійсненні торговельної діяльності в них розміїцується стаціо­нарне холодильне обладнання, грошові сховища банків тощо).

Можна говорити, що підвальні приміщення можуть належати до допоміжних приміщень будинку та бути призначені для обслуговуван­ня будинку (розміщення в них технічного обладнання тощо), а можуть і не належати та не бути призначені для цих цілей (здійснення торго­вельної діяльності тощо).

Віднесення приміщень до допоміжних, пов'язане насамперед з їх цільовим призначенням, а саме для експлуатації та обслуговування будинку.

Слід мати на увазі, що такий критерій, як прокладення комунікацій через приміщення, є не зовсім точним, оскільки комунікації проходять

730 ^gpJ$^

практично через всі приміщення будинку включаючи приватизовані квартири, однак це не є підставою для віднесення таких приміщень до спільної власності власників квартир, які знаходяться в жилому будин­ку. Тому відповідно до п. 41 Положення, підвальні приміщення відно­сяться до допоміжних приміщень лише у випадку, якщо вони відповіда­ють загальній ознаці допоміжних приміщень, а саме призначені для експлуатації та обслуговування будинку.

Відповідно до п. 40 Положення приватизація вбудованих в жилих будинках нежилих приміщень, які призначені для соціально-побутового обслуговування громадян за місцем проживання (магазини, аптеки, бібліотеки, поліклініки та інші) або орендуються юридичними чи фі­зичними особами, здійснюється колишнім власником будинку після завершення в них приватизації квартир за погодженням зі створеним товариством власників квартир, можна дійти висновку, що до допоміж­них приміщень будинку відносились приміщення, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку.

Таким чином, власники квартир багатоквартирних будинків відпо­відно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» визнавались співвласниками лише тих підвальних приміщень, які відносились до допоміжних приміщень будинку, тобто були призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування бу­динку. Інші нежилі приміщення, розташовані в підвалах багатоквартир­них будинків, які не призначені для забезпечення експлуатації та об­слуговування будинку, не були спільною власністю власників квартир.

Увага! І ті й інші нежилі приміщення можуть бути при­ватизовані, але залежно від специфіки цього приміщення це може бути або одночасно з приватизацією квартир (і тоді допоміжні приміщення стають об'єктом права власності влас­ників квартир), або на підставах, передбачених законодавством про приватизацію (і тоді ці приміщення, не будучи допоміжними, при­ватизуються особами, які виявили бажання стати їх власниками і уклали відповідний договір з органом місцевого самоврядування).

Об'єднання власників житлового будинку після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балан-соутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти

договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає мож­ливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Органами управління об'єднання є загальні збори його членів, прав­ління, їх компетенція визначається Законом «Про об'єднання співвлас­ників багатоквартирного будинку» (ст.11).

У разі якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів. У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснюватися у формі: управ­ління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання; передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та за­гальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором; делегування визначених статутом повноважень по управлінню непо­дільним та загальним майном житлового комплексу асоціації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

6.8. Організація орендарів та товариство покупців

Організації орендарів та товариства покупців - це види юридичних осіб, які виникли в Україні з початком процесу приватизації, а також передачі в оренду державного та комунального майна. Зазначені юри­дичні особи мають дуже багато спільних рис, а також загальні правові підходи законодавця до визначення їх правового статусу.

Товариства покупців виникли з прийняттям Закону України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 04.03.1992 р.¹ Стаття 8 цього Закону (у редакції Закону 1992 року) визначала, що для спільної участі у приватизації громадяни можуть засновувати товариство по­купців шляхом укладання угоди про сумісну діяльність. Закон чітко не визначив, чи є товариство юридичною особою, а лише зазначив, що в межах своїх повноважень товариство користується правами юридичної особи. Відповідно до п. 1 розділу 1 Порядку створення та реєстрації товариства покупців у процесі приватизації, затвердженого наказом ФДМ від 08.09. 1992 р. № 370², товариство покупців - це добровільне

¹ Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 04.03. 1992 р.
№ 2163-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 24. - Ст. 348.

² Наказ ФДМ від 25.05.1993 р. № 235 «Про затвердження Порядку створення та реєстра­
ції товариства покупців у процесі приватизації в новій редакції» // Офіційний сайт
Верховної Ради України. - www.rada.kiev.ua.

об'єднання громадян, які уклали угоду про спільну діяльність з метою придбання об'єктів приватизації в колективну власність.

Дещо пізніше, Юквітня 1992 року було прийнято Закон України «Про оренду майна державних підприємств та організацій»¹, відповідно до ст. 6 якого орендарями майна державних підприємств могли бути організації орендарш, створені членами трудового колективу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів. Ця юридична особа створювалася трудовим колективом державного підприємства. Не можна не зазначити, що Закон України «Про власність»², прийнятий ще в 1991 році, виділяв такий вид юридичної особи, як колектив орендарів. Статті 20 та 22 Закону «Про власність» встановлювали, що суб'єктами права колективної влас­ності серед інших є колективи орендарів, а об'єктами права власності ко­лективу орендарів - вироблена продукція, одержані доходи та іїшіе майно, придбане на підставах, не заборонених законом. Але надалі в жодному нормативному акті, який врегульовував орендні відносини, про такий вид юридичної особи, як колектив орендарів, не згадувалося.

Товариство покупців відповідно до Закону України «Про привати­зацію майна державних підприємств» (у редакції 1992 року) мало право: викупу підприємства; укладання договору купівлі-продажу; при­йняття майна у власність; підготовку установчих документів і вирішен­ня інших організаційних питань щодо створення на основі придбаного майна господарського товариства чи іншого виду підприємства; участі як позивача або відповідача в суді чи господарському суді (ст.8).

Відповідно до статей 15 і 17 Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» орендар, а отже, й організація орендарів мали право обирати організаційну форму підприємницької діяльності на основі орендованого майна, затверджувати її статут, а створене орендарем підприємство, господарське товариство тощо стає правонаступником прав та обов'язків державного підприємства, орга­нізації відповідно до договору оренди.

Головною метою цих юридичних осіб є здійснення певних дій щодо укла­дення договору оренди державного та комунального майна (організація орендарів), а також договору купівлі-продажу при приватизації такого майна (товариство покупців, організація орендарів).

¹ Закон України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» від 10.04.1992 р.
№ 2269-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 30. - Ст. 416.

² Закон України «Про власність» від 07.02.1991 р. № 697-ХІІ (зі змінами, внесеними
згідно із законами, декретами, постановами ВР) // Відомості Верховної Ради України. -
1991. -№20.-Ст.249.

При цьому ст. 25 Закону України «Про оренду майна державних під­приємств та організацій» встановлювала, що правом власності на виго­товлену на основі орендованого майна продукцію, інше майно, набуте створеним організацією орендарів підприємством, господарським това­риством тощо, а також дохід (прибуток), одержаний орендарем, має організація орендарів. Створені ж орендарем підприємство, товариство тощо наділяються правом господарського відання щодо виробленої про­дукції. Існування двох юридичних осіб при оренді державного і комуналь­ного майна, безумовно, не відповідало цивілістичним принципам побу­дови як договірних відносин, так і функціонування юридичних осіб, на що нами зверталася увага¹. Так, організація орендарів була стороною договору оренди, а користувалося орендованим майном та сплачувало орендну плату створене орендарем підприємство.

30 грудня 1994 року Президент України видав Указ «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні»². В його пунктах 4 та 5 було встановлено, що товариства покупців мають право на приватизацію орендованих приміщень, якщо ними було раніше при­ватизоване майно державного чи комунального підприємства. У зв'язку з цим товариства покупців укладали з органами приватизації договори на приватизацію нежилих приміщень і реєструвалися як власники об'єктів нерухомості в органах технічної інвентаризації. Непоодинокими були випадки, коли організація орендарів для приватизації майна створюва­ла ще й товариство покупців. Отже, після приватизації майна існувало вже три юридичні особи: організація орендарів, товариство покупців і підприємство (господарське товариство, орендне підприємство, колек­тивне підприємство). І після цього виникало дуже багато проблем щодо подальшої долі таких юридичних осіб, як організація орендарів, това­риство покупців, а також порядку створення юридичних осіб суб'єктів підприємницької діяльності і передачі їм приватизованого майна.

14 березня 1995 року Верховною Радою України було прийнято нову редакцію Закону «Про оренду державного майна», назва якого стала вже - Закон України «Про внесення змін і доповнень до Закону України

¹ Кучеренко 1.М. Правові протиріччя Закону України «Про оренду майна державних під­приємств та організацій» // Правова держава: 36. наук. пр. - К.: ІДП НАН України, 1995.-Вип. 6.-С 189.

Указ Президента України «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні» від 30.12.1994 р. № 827/94 // Комп'ютерна правова система «Нормативні акти України».

734 ^gS^I-

«Про оренду майна державних підприємств та організацій»¹. Відповідно до його ст. 6 орендарями цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу) могли бути господарські това­риства, створені членами трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу. Господарське товариство створювалося після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу (ст. 8 Закону). Отже, з цього часу вже не створювалися організації орендарів.

Натомість приймаючи нову редакцію цього Закону, законодавець не вирішив питання щодо організацій орендарів, які були раніше створені та були стороною довгострокових договорів оренди. Не відмовилися від та­кого виду юридичної особи, як організація орендарів, і деякі законодавчі акти, наприклад, ст. 17 Закону «Про приватизацію державного майна», яка діє й сьогодні, встановлює, що засновником акціонерного товариства при приватизації державного майна може бути організація орендарів.

Аналогічна доля спіткала й товариства покупців. З прийняттям 19 лю­того 1997 року нової редакції Закону «Про приватизацію державного майна» товариство покупців вже не визнавалося суб'єктом приватиза­ції, проте, на жаль, жоден правовий акт не визначив їх подальшої долі, тобто припинення їх діяльності, порядку їх реорганізації в господарські товариства, розподілу акцій між членами товариства, які були привати­зовані. Тому до цього часу зазначені юридичні особи продовжують іс­нувати, що, безумовно, не відповідає сучасним відносинам.

Однією з причин того, що організації орендарів та товариства по­купців не припинили своєї діяльності є й те, що їх члени побоюються, що їх позбавлять певних гарантованих законодавством прав. Так, від­повідно до п. 49 Закону України «Про державну програму приватизації»² покупець, який приватизував державне майно, але не приватизував об'єкт нерухомості, має переважне право на його викуп без застосуван­ня конкурсних способів приватизації. Тому у випадку, коли приватиза­цію державного чи комунального майна було проведено організацією орендарів чи товариством покупців, які надалі не були приєднані до

' Закон України «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про оренду майна

державних підприємств та організацій» від 14.03.1995 р. № 98/95-ВР // Відомості

Верховної Ради України. - 199S. - № 15. - Ст. 99. ² Закон України «Про державну програму приватизації» від 18.05.2000 р. № 1723 (із

змінами, внесеними згідно із законами) // Відомості Верховної Ради України. - 2000. -

№ 33-34. - Ст. 272.

господарського товариства (колективного чи орендного підприємства), що було досить проблематично, зазначені юридичні особи й повинні укладати договір на приватизацію об'єкта нерухомості.

Спільним між товариством покупців та організацією орендарів було те, що зазначені юридичні особи створювалися трудовими колективами державних та комунальних підприємств, яким надавалося пріоритетне право на оренду та приватизацію державного та комунального майна. Вони укладали договори викупу майна державних та комунальних під­приємств, а отже, набували права власності на приватизоване майно. Тому на сьогодні в БТІ зареєстровані як власники приватизованого майна товариства покупців та організації орендарів.

Увага! На практиці нотаріуси можуть зустрітися з такими випадками:

і) товариства покупців чи організація орендарів перетво­рювалися в різні види господарських товариства чи підпри­ємств. У такому випадку останні є правонаступниками то­вариства покупців та організації орендарів, а отже, набувають право власності на приватизоване майно. Перереєстрація права власності на приватизоване майно у випадку реорганізації не здійснюється;

2) товариство покупців чи організація орендарів стали заснов­никами господарського товариства чи підприємства¹ та передали до його статутного фонду (капіталу) приватизоване майно, а потім розподілили між членами товариства та організації акції (частки, паї, вклади) створених господарських товариств та підприємств. У такому випадку господарське товариство чи підприємство повин­но отримати свідоцтво про право власності на приватизоване майно, яке було внесено до статутного фонду (капіталу);

3) товариство покупців чи організація орендарів існують пара­лельно з створеними їх членами господарськими товариствами та підприємствами. У такому випадку приватизоване майно залиша­ється власністю товариства покупців та організації орендарів. А створені їх членами господарські товариства та підприємства не набувають права власності на приватизоване товариствами по­купців чи організації орендарів майно.

і

Це не можна включати у наявність численних непорозумінь з видами юридичних осіб, які існували як за Законом «Про підприємства в Україні», так і дотепер за ГК України.

«Про до йог підпрі риств; його с після держа Отже На

ВИрІІІ

булиі

кого:,

акти,

якад

при г

Aj

того

май?

ції, г

тобі

това

зова

нув;

С

куп

що

пов

по»

об'с

НЯ) ЦІК Ор(

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ:

Науково-практичний коментар

(пояснення, тлумачення, рекомендації

з використанням позицій вищих судових інстанцій,

Міністерства юстиції, науковців, фахівців)

Том З ЮРИДИЧНА ОСОБА

Редактор Н. 0. Парфьонова

Підписано до друку 10.04.2009 р. Формат 60x90 1 /16. Папір офсетний. Гарнітура Ато Pro. Друк офсетний. Умов, друк арк. 23. Наклад 2000 прим.

ФО-П Колісник А. А. Свідоцтво про внесення суб'єкта видавничої справи до державного реєстру видавців, виготівників і розповсюджувачів видавничої продукції серії ДК№ 3327 від 02.12.2008 р.

тел.: (050) 970-90-23.

Надруковано в друкарні ПП «Діса плюс», м. Харків, вул. Леніна, 29, кв. 5.

Ц 58 Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар (пояснен­ня, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстанцій, Міністерства юстиції, науковців, фахівців). - T. 3: Юридична особа / За ред. проф. І. В. Спасибо-Фатєєвої. - Серія «Коментарі та аналі­тика». — X.: Страйд, 2009. — 736 с

ISBN 978-966-2233-00-1.

ISBN 978-966-2233-02-5 (Том 3).

У третьому томі цієї книги наведено науковий коментар підрозділу 2 розділу II Цивільного кодексу України «Юридична особа». Коментар ураховує останні новели цивільного законодавства, зокрема, з питань правового статусу окремих видів юри­дичних осіб, їх участі в цивільних правовідносинах. Видання буде корисним для фа­хівців, оскільки особлива увага приділяється практичному застосуванню цивільно-правових норм. Матеріал подано авторами в доступній, цікавій формі, він містить по­яснення, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстан­цій, Міністерства юстиції України, науковців, фахівців.

У другому томі наведено науковий коментар підрозділу 1 розділу II Цивільного кодексу України «Фізична особа».

Для суддів, нотаріусів, адвокатів, науковців, викладачів і студентів вищих навчаль­них закладів, юристів-практиків.

ББК 67.9(4Укр)404-3 УДК347(477)(094.58)

Поиск по сайту: