ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование является неотъемлемым эле­ментом рыночной экономики, имеющим свои специфические осо­бенности:

• ипотечный кредит — это ссуда под строго определенный за­
лог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечи­
ваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недви­
жимость продается, и из вырученной суммы погашается задол­
женность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость,
то это существенно облегчает залогодержателю контроль за со­
хранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае
непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не
относится к высоколиквидным активам;

• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначе­
ние, поскольку они используются для финансирования приобре­
тения, постройки и перепланировки как жилых, так и производ­
ственных помещений, а также освоения земельных участков;

• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок,
обычно на 10—30 лет. Длительный срок растягивает погашение кре­
дита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто явля­ются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровожда­ющего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

Ипотечные банки (как и другие кредиторы по ипотеке) разре­шают закладывать имущество должника в банке без его изъятия у владельца. Последний обязуется выплатить долги в течение опре­деленного времени. Если этого не происходит, то долги продают другому лицу (банку) либо имущество должника идет с торгов. Следует отметить, что в развитых странах сложились целые сие-

9. Формы кредита__________________________________ 163

темы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, ипотечными банками и другими кре­дитными институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставля­ющими информацию о кредитоспособности клиентов, компания­ми, специализирующимися на изъятии заложенного имущества.

При ипотечном кредитовании заемщиками выступают юриди­ческие и физические лица, имеющие в собственности объект ипо­теки. Объектами залога может выступать недвижимое имущество, т.е. жилые дома и квартиры, производственные здания, сооруже­ния, магазины, склады, земельные участки.

Однако механизм ипотечного кредитования включает в себя прежде всего залог земли. В данном случае получение сельскохо­зяйственными товаропроизводителями кредита под залог земли может служить гарантией возврата банку полученных средств. В то же время определение залоговой цены земельного участка является одним из основных вопросов, требующих решения для проведения значительных залоговых операций с землей. При этом главными особенностями залога являются: наличие у заемщиков собственности; собственность должна приносить доход ее владельцу; собственность не должна быть объектом залога в другой сделке.

Ипотечное кредитование считается относительно низкориско­вой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои рис­ки. Однако это возможно только при условии, что оценка креди­тоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены вер­но. Поэтому ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний, а важнейшим мо­ментом ипотечного кредита является оценка собственности, пред­лагаемой в качестве его обеспечения. Оценщики должны опреде­лить цену недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов. Между тем точность оценки является основой ипотеч­ного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору.

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов не­движимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объек­тивной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

• метод сравнительного анализа продаж (рыночной метод);

• доходный метод или метод капитализации доходов;

• затратный метод или метод калькуляции.

164____________________________________ Раздел П. Теория кредита

Первый метод основан на принципе замещения, который под­разумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна пре­вышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее пред­метом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректирован­ные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помеще­ний. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания, который подразумева­ет, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижи­мость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта оп­ределяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости ин­вестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, склад­ских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

С = Д/К, (9.1)

где С — стоимость объекта; Д — чистый доход; К — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наиболь­шая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэф­фициента капитализации.

Третий метод — затратный или калькуляции — используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновля­емых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и со­оружений специального назначения (памятников истории и куль­туры, стадионов, культовых сооружений и т.п.).

9. Формы кредита__________________________________ 165

Данный метод предполагает три подхода, которые состоят в следующем:

• первый — оценка по балансовой стоимости, которая опреде­
ляется на основе бухгалтерской отчетности;

• второй — оценка по ликвидационной стоимости, определяе­
мой как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже не­
движимости;

• третий — оценка по восстановительной стоимости.
Особую сложность при использовании затратного метода или

метода калькуляции для оценки объекта недвижимости представ­ляет оценка земли. Данное обстоятельство обусловлено тем, что земля не является продуктом труда, а в классическом варианте цена земли — это капитализированная рента.

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведе­ние полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного бан­ка) принять решение о предоставлении ссуды.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собствен­ные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представ­ляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги. Данные до­кументы, также как и ипотечные облигации, могут котироваться на вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собствен­ности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная под не­движимость содержит обязательства заемщика по кредитному до­говору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, поддержанию в хорошем состоянии зак­ладываемой собственности, не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности, страхованию недвижимости в пользу банка, запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д.

Оформляемая при получении ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением. Закладные об-

166____________________________________ Раздел П. Теория кредита

ращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из сфер (регионов), испытывающих избыток кре­дитных ресурсов, в те сферы (регионы), где наблюдается их дефи­цит. К тому же залогом для получения ипотечного кредита может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Использование при ипотечном кредитовании ценных бумаг предполагает, как отмечалось выше, их котировку на рынке ценных бумаг. Организация вторичного рынка ипотечных ценных бумаг основана на механизме, называемом титризацией, т.е. пре­вращении долговых обязательств в ценные бумаги, обращающиеся на ипотечном рынке. Титризация может осуществляться в форме эмиссии ценных бумаг (векселей, облигаций), обеспеченных ипо­течными кредитами, путем осуществления полной передачи ипо­течных кредитов участникам рынка, а также посредством органи­зации общего фонда ипотечных долговых обязательств.

В настоящее время в большинстве промышленно развитых стран государственные институты играют весьма заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных за­ложенным недвижимым имуществом. В частности, для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кре­дитным учреждениям в проблемных ситуациях.

Поскольку существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, в слу­чае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по по­гашению ссуды в установленные сроки, то кредитору необходимо получить право удержания имущества за долги. До выдачи ссуды кредитор должен выяснить, не имеют ли другие кредиторы права на это имущество за долги. Закладные обычно включают условие ускоренного погашения кредита, предполагающее, что при несво­евременной выплате должником суммы долга и процентов или невыполнении им каких-либо других обязательств, ссуда подлежит немедленному погашению в полном объеме.

Ипотечный кредит допускает повторный залог имущества с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке, и долж­ник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг. При залоге недвижимого имущества должник лишь сохраняет свое право собственника, однако заложенное имуще­ство остается в руках должника, который продолжает его исполь­зование. Для защиты интересов кредитора закладная должна быть соответствующим образом оформлена в государственном учрежде-

9. Формы кредита__________________________________ 167

нии (нотариальной конторе). Для защиты интересов заемщика обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое имущество до лишения его пра­ва выкупа и продажи собственности в случае погашения им задол­женности по ссуде после установленного срока по ипотечному кредиту.

Для ипотечного кредита характерна сравнительно низкая лик­видность, важно страхование кредита и образование вторичного рынка ипотек. Важнейшим вопросом для банка, изучающего воп­рос о предоставлении ипотечного кредита под залог недвижимос­ти, является кредитоспособность заемщика. При изучении креди­тоспособности заемщика прежде всего устанавливается соотноше­ние (максимальный размер) между размером ссуды и стоимостью закладываемой недвижимости, величина и степень стабильности доходов заемщика, отношение заемщика к своей недвижимости, возможность реализации недвижимости в будущем.

Залогодержатель (банк) вправе проверять по документам фак­тическое наличие, размер, состояние и условия хранения зало­женного имущества. Кредиты под недвижимость подлежат пога­шению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

В настоящее время во многих странах наиболее широко ис­пользуемой формой ипотечного кредитования является закладная с изменяющейся ставкой процента, похожая на закладную с пери­одически возобновляемой суммой кредита (закладная с периоди­чески возобновляемой суммой кредита предусматривает периоди­ческий пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка). Эта форма ипотечного кредитования предполага­ет внесение изменений в процентную ставку на протяжении всего срока кредита в зависимости от колебаний какой-либо основной ставки или индекса, отражающего текущую кредитную конъюнк­туру.

Кроме того, часто ипотечное кредитование тесно связано с жилищным строительством. Приобретение жилья посредством ипо­течного кредита является основным видом решения населением своих жилищных проблем. При этом опыт развитых государств позволяет выделить основные принципы организации ипотечного кредитования:

• государство активно стимулирует вступление в права соб­
ственности своих граждан, оказывая различными методами со­
действие по приобретению "социального" жилья отдельным наи­
менее обеспеченным слоям населения;

• в большинстве государств главную роль в распределении го­
сударственной помощи в жилищном финансировании играют сбе­
регательные банки, а во Франции и Германии также общества

168____________________________________ Раздел II Теория кредита

взаимопомощи. В США значительна роль специализированных ипотечных институтов с участием государственного капитала и страховых компаний. Участие же коммерческих банков в процессе организации ипотечного кредитования является незначительным.

Родиной ипотечного кредита является Германия. Первый го­сударственный ипотечный банк был создан в Силезии в 1770 г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хо­зяйствам. Для привлечения денежных средств он выпускал зак­ладные, представляющие собой документ о залоге должником недвижимого имущества (земли, строений) и дающие кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате им долга в срок. Закладная оформлялась обязательно в нотариальной конторе, о залоге недвижимости делалась отметка в кадастровой книге.

В начале XIX века деятельность ипотечных банков распрост­ранилась на мелкие помещичьи владения, а с середины XIX века — на некоторые крестьянские хозяйства. Во второй половине XIX века стали создаваться "штадтшафты" для кредитования городс­кой недвижимости, которые как и "ландшафты", кредитовавшие помещичьи хозяйства, принадлежали местным органам власти. Впервые частный акционерный и "чисто ипотечный банк" был создан в 1962 г. в г. Франкфурте.

В настоящее время в Германии частные ипотечные банки яв­ляются специальными банками по предоставлению земельного и коммунального кредитов. В их функции входит долгосрочное кре­дитование жилищного строительства, модернизация зданий и со­оружений, финансирование капиталовложений в промышленнос­ти и сельском хозяйстве (осуществляется под ипотеку), предос­тавление коммунальных кредитов в виде займов государству, зем­лям и местным органам управления внутри страны, а также кор­порациям и государственным учреждениям за границей (в рамках ЕЭС). Государственные ипотечные банки по характеру своей дея­тельности в основном сходны с частными ипотечными банками. Некоторые отличия существуют в источниках формирования ре­сурсов (более половины ресурсов формируется за счет вкладов и в меньшей части за счет эмиссии закладных и коммунальных обли­гаций), а также в отдельных объектах кредитования (учитывается общественно-правовой статус государственных банков).

В США ипотечные банки представлены мелкими земельными фермерскими банками регионального значения, в Канаде — ипо­течными компаниями. В Англии выдачей ипотечных кредитов за­нимаются строительные общества, основная функция которых состоит в предоставлении индивидуальных долгосрочных ссуд для строительства (покупки) жилых домов за счет средств, привле-

9. Формы кредита__________________________________ 169

каемых в виде краткосрочных вкладов населения. Такая строгая специализация строительных обществ не мешает им быть важнейшим каналом аккумуляции мелких семейных сбережений. Деятельность обществ регулирует государство, оказывающее им довольно часто финансовую поддержку. В Италии ипотечный кредит тесно связан с жилищным строительством, где в качестве залога выступает земельный участок или часть построенного здания. В Италии по­литика в области ипотечного кредита приобрела значение не только с точки зрения решения острой социальной проблемы (нехватка жилья), но также в связи с тем влиянием, которое оказывают инвестиции в строительство на ход развития экономики. В Швей­царии ипотечные кредиты выдают региональные банки, сберега­тельные и ссудные кассы. Широкое развитие получил ипотечный кредит в скандинавских странах.

В России первые попытки организации ипотечного кредита были предприняты в XVII веке. В соответствии с Указом от 13 мая 1754 г. были учреждены Государственные Заемные банки для дворян­ства. Однако деятельность этих учреждений оказалась малоуспеш­ной. Так, помещики не только не возвращали ссуд, но большей частью не платили и процентов, предписанная законом продажа просроченных залогов не применялась, не было правильного сче­товодства, а поэтому представленные отчеты составлялись лишь приблизительно.

Земельные ипотечные банки в России начали развиваться во второй половине XIX — начале XX века. Так, Крестьянский Позе­мельный банк, приступивший к операциям 10 апреля 1883 г., имел право производить такие операции, как выдачу крестьянам ссуд под покупаемые ими (по добровольному соглашению с владельцами) земли, выдачу ссуд под купленные крестьянами без содействия банка земли для погашения обеспеченных на этих землях долгов по их покупке. Ссуды выдавались сельским обществам, отдельным поселениям, не составлявшим целых сельских обществ, отдельным крестьянам, проживающим в селениях мещанам, постоянно занимающимся земледелием.

До 1917 г. в России существовала мощная, многосубъектная кредитно-финансовая система, занимавшаяся наряду с другими операциями также привлечением частных и государственных средств инвесторов в жилищное строительство и ипотеку. В дореволюцион­ной России была создана разветвленная инфраструктура коммер­ческих и ипотечных банков, общее число которых достигало 16 тысяч (имеется в виду также филиальная сеть). Помимо денежных средств и ценных бумаг эти банки включали в свой оборот так называемую параллельную валюту в виде товарных обязательств, векселей и сертификатов, подтверждающих право собственности на

170 Раздел II. Теория кредита

земельные участки, здания и сооружения, жилье и право строи­тельства различных объектов.

При этом ипотека состояла из многих сегментов, среди кото­рых самыми весомыми были сегменты земли, рынок недвижимос­ти, размещение заказов на строительство жилья между подряд­ными строительными организациями. Некоторые российские ипо­течные банки практиковали распространение среди населения подписных листов и специальных ипотечных накопительных об­лигаций, которые позволяли закладывать в банк под выгодный процент собственность по частям. Благодаря кредитам под 1,5-2 % годовых удавалось постепенно увеличивать состояние путем приобретения жилья и сдачи его внаем. Постепенно возвращая кредиты, можно было увеличивать состояние. Если кредиты не возвращались, то устанавливался с учетом личности клиента до­полнительный срок выплат. Если этот срок не выдерживался, то заложенная собственность переходила в распоряжение банка. Однако клиент продолжал ею пользоваться пока банк не принимал решения компенсировать свои потери, например, предоставив клиенту новую собственность, меньшую по размеру на величину заложенной, или лишив его права пользоваться заложенной соб­ственностью.

В дореволюционной России ипотечными операциями активно занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставляющие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимос­тью. Эта система служила не только мощным аккумулятором'ре­сурсов, но и основой экономики, поскольку вовлекала в свой оборот не только деньги, но и ценные бумаги, товарные векселя, сертификаты, закладные, подтверждающие права собственности на земельные участки, здания и т.п. После упразднения в ноябре 1917 г. Крестьянского Поземельного банка, а также отмены част­ной собственности на землю, были устранены основы для проведе­ния ипотечных операций.

Поиск по сайту: