АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Метод рыночной информации

Читайте также:
  1. A) Зам.директора по УР, методист, тренера по вилам спорта
  2. A) Метод опроса
  3. A) Устойчивая система средств, методов и приемов общения тренера с спортсменами
  4. B) подготовка, системно построенная с помощью методов-упражнений, представляющая по сути педагогический организованный процесс управления развитием спортсмена
  5. B. на процессе сбора, передачи и хранения информации
  6. C) в тексте нет информации
  7. C.) При кодировании текстовой информации в кодах ASCII двоичный код каждого символа в памяти ПК занимает
  8. CMS, редактирование информации
  9. I. Карта методической обеспеченности учебной дисциплины
  10. I. Метод стандартизации
  11. I. Методы выбора инновационной политики
  12. I. ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Основной используемый принцип, при оценке данным методом – сопоставление, которое должно проводиться:

· с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

· с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Потому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.

За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м2 площадей нескольких аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,

Хср = ∑хi/ n,

где,

Хср – средняя арифметическая;

хi2, …. х n –стоимость 1 м2 сравниваемого объекта по данным наблюдений;

n – число наблюдений.

 

Корректировки по объектам вносятся экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.

Проведя вышеуказанный анализ производственной недвижимости, Оценщиком было отобрано 3 предложений в качестве наиболее сопоставимых аналогов, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости.

 

Таблица №17

«Расчет стоимости земельного участка»

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ АНАЛОГ №1 АНАЛОГ №2 АНАЛОГ №3
Источник информации Земельный участок 8-775-ХХХ 8-701-ХХХ 8-701-ХХХ
http://krisha.kz/a/show/10468104 http://krisha.kz/a/show/10259697 http://krisha.kz/a/show/11705592
Право собственности Право частной собственности Право частной собственности Право частной собственности Право частной собственности
Место расположения г. Астана, ХХХХХХ г. Астана, ХХХ г. Астана, пр. ХХХ г. Астана, ул. ХХХ
Общая площадь, га 2,3617   1,02 1,6
Общая площадь, сот. 236,17      
Целевое назначение Эксплуатация нежилых помещений Многофункциональный жилой комплекс Торго-развлекательный центр Многофункциональный жилой комплекс
Делимость Неделимый Делимый Неделимый Делимый
Доступные инженерные коммуникации Обеспечен Доступны, расположены рядом Доступны, расположены рядом #ССЫЛКА!
Дополнительно "Условно" свободный земельный участок --- --- #ССЫЛКА!
Комиссионный сбор ЧЛ АН ЧЛ АН
Стоимость, USD   6 800 000,00 2 100 000,00 2 800 000,00
Стоимость улучшений, USD (дополнительное имущество) 0,0 0,0 0,0
Стоимость предложения земельного участка, за вычетом улучшений, USD 6 800 000,0 2 100 000,0 2 800 000,0
Стоимость предложения USD/сотка 17 000,00 20 588,24 17 500,00
Поправка на условия продажи, % -10% -10% -10%
Сумма поправки, USD -680 000,00 -210 000,00 -280 000,00
Скорректированная цена, USD/кв.м 15 300,00 18 529,41 15 750,00
Поправка на достоверность информации, % -5% -5% -5%
Сумма поправки, USD -306 000,00 -94 500,00 -126 000,00
Скорректированная цена, USD/кв.м 14 535,00 17 602,94 14 962,50
Поправка на местоположение, % -5% -5% -5%
Сумма поправки, USD -306 000,00 -94 500,00 -126 000,00
Скорректированная цена, USD/кв.м 13 808,25 16 722,79 14 214,38
Поправка на целевое назначение земельного участка 2% 0% 2%
Сумма поправки, USD 110 466,00 0,00 45 486,00
Скорректированная цена, USD/кв.м 14 084,42 16 722,79 14 498,66
Поправка на площади, % -5,5% 4,4% 2,5%
Сумма поправки, USD -309 857,13 75 051,90 57 994,65
Скорректированная цена, USD/кв.м 13 309,77 17 458,60 14 861,13
Поправка на инжинерные коммуникации, % 0% 0% 0%
Сумма поправки, USD 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м 13 309,77 17 458,60 14 861,13
Поправка на дополнительные улучшения, % 0% 0% 0%
Сумма поправки, USD 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м 13 309,77 17 458,60 14 861,13
Показатель совокупной корректировки (сумма внесенных корректировок) 0,28 0,24 0,25
Коэффициент соответствия объекту недвижимости (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки) 3,64 4,10 4,08
Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия, % 30,8% 34,7% 34,5%
Показатель количества внесенных корректировок      
Коэффициент соответствия объекту недвижимости (обратно пропорционален показателю количества внесенных корректировок) 0,20 0,25 0,20
Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия, % 30,77% 38,46% 30,77%
Вес объектов-аналогов с учетом коэффициентов соответствия, % 30,77% 36,57% 32,66%
Средневзвешенная величина рыночной стоимости, USD 15 333,71
Общая площадь, сот. 236,17
Итоговая стоимость земельного участка, USD 3 621 363,15
Итоговая стоимость земельного участка, KZT 659 160 520,02

Таким образом, основываясь на результатах проведенного анализа и расчетов, проведенных в соответствии с действующим законодательством, с учетом местоположения и состояния объекта оценки, была определена наиболее вероятная величина рыночной стоимости земельного участка, которая составила округленно:659 160 520 тенге.

 


5.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

Метод сравнительной единицы, в рамках затратного подхода, предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра) аналогичного здания/сооружения. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (территориальные коэффициенты и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

Для расчета стоимости объекта оценки в качестве сравнительной единицы нами выбрана стоимость 1куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра зданий/сооружений объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений определена методом на основе укрупненных показателей стоимости строительства для зданий и сооружений в г. Астана (УПСС).

Полная восстановительная стоимость определена на основании собранной информации и технических характеристик зданий и сооружений объекта оценки с использованием стоимости 1куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра зданий/сооружений объекта оценки.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.003 сек.)