АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Читайте также:
  1. A) к любой экономической системе
  2. I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ (ТЕРМИНЫ) ЭКОЛОГИИ. ЕЕ СИСТЕМНОСТЬ
  3. I.3. Основные этапы исторического развития римского права
  4. II Съезд Советов, его основные решения. Первые шаги новой государственной власти в России (октябрь 1917 - первая половина 1918 гг.)
  5. II. Основные задачи и функции
  6. II. Основные показатели деятельности лечебно-профилактических учреждений
  7. II. Основные проблемы, вызовы и риски. SWOT-анализ Республики Карелия
  8. III. ДРУГИЕ ОЦЕНКИ КОЛЛЕКТИВНОЙ ДУШЕВНОЙ ЖИЗНИ
  9. III.4. Критерии оценки преступления. Вина
  10. IV. Механизмы и основные меры реализации государственной политики в области развития инновационной системы
  11. Kритерии оценки новой продукции
  12. LVIII. О горсти земли

Централизованное распределение бесплатной земли при игнори­ровании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вред­ных предприятий в центральной части городов.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному ицпользова-нию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить зна­чительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществле­ния практического перехода к гарантированным Конституцией Рос­сийской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.

Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участ­ков:

1) удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

2) создание базы для налогообложения;

3) реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете пред­приятий;

4) составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике нацирнального богатства страны.

Первая цель оценки стоимости земельных участков — удовлет­ворение потребностей развивающегося рынка земли.


Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и перехо­дить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допуска­ется законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направ­лена на решение следующих задач:

■ расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в оборо­те и исключенных из него;

■ законодательное ограничение предоставления земельных уча­стков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекраще­ние предоставления в пожизненное наследуемое владение;

■ стимулирование выкупа земельных участков под привати­зированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;

■ введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;

■ повышение эффективности управления земельными участка­ми, находящимися в государственной собственности, путем ее разгра­ничения на федеральную, собственность субъектов Российской Феде­рации и муниципальную собственность;

■ переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;

■ упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектур­но-планировочных и градостроительных требований и др.);

■ развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение зем­ли и другой недвижимости;

■ расширение возможностей оборота прав аренды земли, нахо­дящейся в государственной и муниципальной собственности;

■ усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.
В настоящее время в России при оценке земельных участков

и других объектов недвижимости используются различные виды сто­имости.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости — это поня­тие «рыночная стоимость». В Федеральном законе рт 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая


всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отра­жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а дру­гая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей­ствуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынокв форме публич­ной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объ­ект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение рыночной стоимости базируется на следу­ющих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий ц передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчужде­ния объекта.

К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактиче­ское состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действи­тельную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оцен­ки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Остановимся более подробно на основных понятиях определения рыночной стоимости земельного участка:

«...наиболее вероятная цена...» — имеется в виду, что рыночная стоимость — это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;

4...на открытом рынке в условиях конкуренции...» — под открыто­стью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юри­дического и административного характера для вхождения всех жела­ющих на данный земельный рынок, а также выхода из него.

Условия конкуренции на рынке определяются степенью однород­ности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами. В отличие от рынка совершен­ной конкуренции, на земельном рынке каждый участок имеет свою


специфику и местоположение, число участников невелико и они, как правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное регулирование;

«...стороны сделки действуют разумно...» — рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют экономически рациональ­но, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка имеющегося, а не вообра­жаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собира­ется совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок.

Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать уча­сток после достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, кото­рая возможна на конкурентном рынке;

«...на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычай­ные обстоятельства...» — стороны сделки не испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходи­мость в данной сделке. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений: родственных, отношений между матерлнской и дочерней компаниями, между владельцем собственности и аренда­тором, которые могут сделать величину цены нетипичной для данного сегмента рынка земли;

«...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки...» — стороны сделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемого земельного участ­ка, его фактическом состоянии и потенциальном использовании, а так­же о рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчи­тывает получить максимальную выгоду соответственно своему поло­жению в сделке;

«...объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб­личной оферты...» — объект оценки, для того чтобы быть проданным по рыночной стоимости, должен быть выставлен на рынок в форме формального предложения заключить сделку с указанием всех необ­ходимых условий. Продолжительность периода экспозиции на конку­рентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и назначения использования земли, но она должна быть доста­точной для привлечения адекватного числа потенциальных покупате­лей, образующих данный сегмент рынка;


«...цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки...* — на величину цены не оказывают влияние специ­фические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;

«...платежза объект оценки выражен в денежной форме...* — сред­ством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.

В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандар­тов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519 также приводится определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость объекта оценки — наибо­лее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стар­товых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и допол­нительной эмиссии акций и в других случаях.

В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен устано­вить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе изучения данных рынка.

«Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимо­сти, если они применимы и используются уместно и корректно, при­водят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основы­ваются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из иссле­дований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая ана­лиз дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходно­сти, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным» [23. С. 93—94].

В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся:

■ определенное арендованное имущество;

■ некоторые специализированные объекты имущества;


■ устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка;

■ некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

Кроме рыночной стоимости в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» предусмотрены также следу­ющие виды стоимости (базы оценки):

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость
объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или
требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходи­
мыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки — сумма заграт на созда­
ние объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, суще­
ствующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат
в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на созда­
ние объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных
материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использова­
нии — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существу­
ющих условий и цели его использования.

В МСО стоимость в использовании определяется как стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкрет­ного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к вели­чине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его прода­жи [23. С. 105];

д) инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, опре­
деляемая исходя из его доходности для конкретного лица при задан­
ных инвестиционных целях.

Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сдел­ки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемым конкретным инвестором.

Выделяют,целый ряд существенных причин, вызывающих раз­личия в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие, как:

■ различия в оценках величины будущих потоков доходов;


■ различия в определении уровня риска и факторов риска, при­сущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;

■ различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);

■ синергический эффект от сочетания с другими осуществля­емыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

Основными целями расчета инвестиционной стоимости при оцен­ке недвижимости являются:

■ инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении при­влечения заемного капитала и других важнейших аспектов управле­ния невозможны без оценки инвестиционной стоимости;

■ оценка эффективности альтернативных инвестиционных про­ектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости — оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе про­ектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;

■ оценка эффективности действующего объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступ­ной рыночной информации, могут быть существенным образом скор­ректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционнрй стоимо­сти показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем.

Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться тра­диционные методы, но они используют не рыночные данные. Напри­мер, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использова­нии метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стои­мость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы


и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных пра­вовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

В МСО отмечается, что в некоторых нормативных документах возможны ссылки на рыночную стоимость как базовую для целей налогообложения, но при этом нормативные методы, используемые для расчета налогооблагаемой стоимости, могут давать результаты, отлич­ные от рыночной стоимости [23. С. 106];

ж) ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в слу­
чае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обыч­
ного срока экспозиции аналогичных объектов.

Она рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов по отдельности. Это разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию;

з) утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объек­
та оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя
включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

В МСО утилизационная стоимость — стоимость объекта иму­щества (за исключением земельного участка), когда он рассматрива­ется как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремон­та и усовершенствования [23]. Утилизационная стоимость может пред­ставлять собой стоимость утиля или стоимость сырья для переработки. К земельному участку данный вид стоимости применяться не может;

и) специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в настоящие стандартах оценки.

В МСО под специальной стоимостью понимают элемент стоимо­сти сверх рыночной стоимости.

Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта иму­щества с некоторым другим объектом имущества, территориально при­мыкающим к рассматриваемому объекту (соседний земельный- уча­сток). Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать скорее для определенного соб­ственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость при­менима только к покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате сли­яния двух или большего числа интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной стоимости [23. С. 106—107].


В российской оценочной практике примерами специальной стои­мости являются залоговая и страховая стоимость.

Залоговая стоимость — стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денеж­ных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

В МСО дается определение стоимости ипотечного кредитования.

Стоимость ипотечного кредитования — это стоимость имуще­ства, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устой­чивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотеч­ного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как прави­ло, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удержи­ваемых банками.

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам как: в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости дан­ного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обес­печенным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

1) основная сумма кредита;

2) проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;

3) штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыс­кания на предмет залога.

Таким образом:

Ц-И = ЗС>К + % + Ш, где ЗС — залоговая Стоимость имущества;


Ц — цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую можно реализовать объект залога при обращении на него взы­скания;

И — издержки при реализации объекта залога;

К — сумма кредита;

% — проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обра­щения взыскания на предмет залога; Ш — штрафы (неустойки), рассчитанные на момент возможного обра­щения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного договора.

Залоговая стоимость оцениваемого имущества определяется

в три этапа.

Этап 1. Оценка рыночной стоимости имущества. В МСО

"отмечается, что при оценке имущества, результаты которой будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, оценщик, как правило, должен установить рыночную стоимость этого имущества [23. С. 149].

Этап 2. Корректировка значения рыночной стоимости объек­та залога. Корректировка проводится на основании экспертной оцен­ки прогнозной стоимости имущества на дату возможной вынужденной реализации имущества. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом следующих параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет рисковой составляющей. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Риски, обусловленные ипотекой, размер которых необходимо учесть при оцен­ке предмета залога и определения величины кредита, разделяются на две части:

1) риски, связанные с кредитной задолженностью, — сумма основ­ного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения тре­бований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов;

2) риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:

скидка на вынужденный характер продажи заложенного имуще­ства,

расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгру-зочные работы, транспортные расходы),

уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества,

оплата посреднических услуг,

возможные судебные издержки.


В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль зем­ли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объек­тов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со вре­менем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 5 февраля 2004 г. определяет сферу залоговых отношений. В статье 62 указываются земельные уча­стки, которые могут быть предметом ипотеки:

1) по договору об ипотеке могут быть заложены земельные уча­
стки постольку, поскольку соответствующие земли на основании
Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены
в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды граждани­ну или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земель­ного участка;

2) при общей долевой или совместной собственности на земель­
ные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть
установлена только на принадлежащий гражданину или юридическо­
му лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находя­
щихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

1) ипотека земель, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;

2) не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативны­ми актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разре­шенного использования.

Наконец, в ст. 67 раскрывается процедура оценки земельного уча­стка при его ипотеке:

1) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Рос­сийской Федерации;

2)залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем;


3) к договору об ипотеке земельного участка должна быть прило­жена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа гра­ниц) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земель­ным ресурсам и землеустройству.

Залоговая стоимость устанавливается на договорной основе и на прак­тике в среднем составляет около 60—75% от рыночной стоимости земельного участка.

В Германии и Бельгии закон об ипотеке разрешает банкам разра­батывать свои собственные инструкции для оценки ипотечного зало­га, но стоимость залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объ­единения стоимости земли и зданий. Все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 кв. м незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.

Страховая стоимость — денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соот­ветствии с методиками, используемыми в сфере государственного. и частного страхования.

Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску унич­тожения. В Российской Федерации все виды страхования объединя­ются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное стра­хование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.

Определение содержания имущественного страхования дано в ст. 929 ГК РФ: «По договору имущественного страхования одна сто­рона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (стра­ховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре собы­тия (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобрета­телю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахован­ном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными инте­ресами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)».

По договору имущественного страхования могут быть застрахо­ваны следующие имущественные интересы:


■ риск утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества: недвижимости, машин и оборудования, товарно-материальных запа­сов и др. (ст. 930 ГК РФ);

■ риск ответственности по обязательствам, возникающим вслед­ствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по до­говорам — риск гражданской ответственности (ст. 931—932);

■ риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами Предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпри­нимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов — предпринимательский риск (ст. 933).

Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: «Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финан­совое состояние, в каком он находился на момент страхового случая». Однако на практике фактически всегда какую-то часть убытков стра­хователь все равно оплачивает из своего кармана. К примеру, восста­новив за счет страховой выплаты уничтоженное огнем имущество, страхователь, тем не менее, несет убытки, связанные с простоем про­изводства, потерей арендной платы и другие. Возможно дополнитель­ное страхование этих рисков, но такой комплексный полис от всех воз­можных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские предприятия ограничиваются лишь полисом от огня.

Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и стра­хователи. Страховщик может обратиться к оценщику на основании п. 1 ст. 945 ГК РФ: «При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости — назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости».

Например, здание в хорошем состоянии может иметь низкую балансовую стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страхов­щик не заинтересованы брать за основу балансовую стоимость, а оце­нивать действительную стоимость своими силами — значит, прини­мать на себя риск ошибки.

Отчет об оценке, выполненный лицензированным оценщиком, является официальным документом, имеющим юридическую силу в раз­решении споров как между сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со стороны государственных органов.

Согласно ст. 947 ГК РФ страховая сумма может быть установле­на по согласованию страхователя и страховщика, но не может превы­шать страховую стоимость.


Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предполо­жение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, уста­новлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в норматив­ном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом, или стандартами оценки терминов, определяющих вид стои­мости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стои­мость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Таким образом, с позиций оценки страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость. При этом если предполагается реальное восстановление застрахованного иму­щества, то при расчете страховой стоимости предпочтение отдается затратному подходу (стоимости воспроизводства или замещения), а если предполагается приобретение подходящего объекта аналога, то страховая стоимость определяется методом сравнения продаж.

Размер страховой выплаты при наступлении страхового случая зависит от страховой стоимости. Возможны два варианта:

1) страховая сумма предполагается равной страховой стоимости, что должно четко указываться в условиях страхового договора. При этом в соответствии с п. 3 ст. 944 ГК РФ при сообщении страховате­лем заведомо ложной величины страховой стоимости, например в заяв­лении страхователя, страховщик может добиваться признания договора страхования недействительным;

2) страховая сумма меньше страховой стоимости, что однозначно указывается в страховом договоре. В этом случае страховая выплата рассчитывается согласно ст. 949 ГК РФ. «Если в договоре страхова­ния имущества или предпринимательского риска страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобре­тателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости».

Размер страховых выплат определяется в соответствии с прави­лами страхования, лицензированными Министерством финансов Рос­сийской Федерации. В подавляющем большинстве правил страховых


компаний размер страхового возмещения по объектам недвижимости определяется следующим образом:

■ при полной гибели имущества — в размере его действительной стоимости, за вычетом стоимости имеющихся остатков, но не свыше страховой суммы;

■ при частичном повреждении имущества — в размере восстано­вительных расходов, в пределах страховой суммы. Из суммы восста­новительных расходов производятся вычеты на износ заменяемых в процессе ремонта частей, узлов, агрегатов и деталей.

Следует отметить, что в России сложилась практика занижения страховой стоимости при заключении договоров страхования недви­жимости.

Вторая цель оценки стоимости земельных участков — создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений являются:

1) налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной эко­номикой налог на недвижимость является одним из важнейших кана­лов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в еди­ный налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Да­нии, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения — 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;

2) налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

3) регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложе­ния и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земель­ного участка.

По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1 янва­ря 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. № 141) земельный налог рассчиты­вается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.


В 2007—2009 гг. планируется провести работы по массовой оцен­ке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога на недви­жимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юриди­ческих лиц).

25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастро­вой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для вне­дрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

Третья цель оценки земельных участков — реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.

Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставля­ются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муни­ципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуп­равления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить пра­во постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) поль­зования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций [6. С. 87].

При продаже земельных участков, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности, собственникам расположен­ных на них зданий или сооружений устанавливается следующая выкуп­ная цена земли:

в поселениях с численностью населения свыше 3 млн человек —
в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

ш в поселениях от 500 тыс. до 3 млн человек — в размере от 5 до 17 ставок;

■ в поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределами черты
поселений — в размере от 3 до 10 ставок земельного налога [6. С. 85].

Кроме текущего использования земельного участка в обычном режиме эксплуатации, он может быть задействован во вторичном использовании — так называемом хозяйственном обороте, поскольку у земельного участка всегда существует функция обеспечения движе­ния других видов капитала.


Формами такого хозяйственного оборота земельных участков выступают: аренда, залог, эмиссионное обеспечение, т.е. дополнитель­ный выпуск ценных бумаг на величину стоимости земли и взнос в устав­ные капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов.

Например, земельный участок, оформленный в собственность предприятия, может быть включен в материальные активы по рыноч­ной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика. Под этот рост стоимости активовакционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.

Четвертая цель оценки стоимости земельных участков — состав­ление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Государственный земельный кадастр представляет собой систе­матизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Рос­сийской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (ст. 70 ЗК РФ).

Земельный фонд России составляет 12,5% мировой территории, на нем находится 55% черноземных почв мира, 25% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород [37. С. 6]. Кроме того, в России сосредоточено 30% разведанных мировых запасов энергоно­сителей. Отражение стоимости этих и других ресурсов в государствен­ном кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков.

10 января 2000 г. был принят Федеральный закон № 28 «О госу­дарственном земельном кадастре». Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

■ государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

■ государственного контроля за использованием и охраной земель;

■ мероприятий, направленных на сохранение и повышение пло­дородия почв;

■ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

■ землеустройства;

■ экономической оценки земель и учета стоимости земли в соста­ве природных ресурсов;

■ установления обоснованной платы за землю;


■ иной, связанной с владением, пользованием и распоряжением
земельными участками, деятельности.

Государственный земельный кадастр содержит сведения:

■ о земельных участках;

■ территориальных зонах;

■ землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

■ землях и границах субъектов Российской Федерации;

■ землях и границах Российской Федерации.

К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

■ кадастровые номера;

■ местоположение (адрес);

■ площадь;

■ категория земель и разрешенное использование земельных уча­стков;

■ описание границ земельных участков, их отдельных частей;

■ зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

■ экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

■ качественные характеристики, в том числе показатели состоя­ния плодородия земель для отдельных категорий земель;

■ наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.

Одной из основных задач современного этапа земельной рефор­мы является переход от кадастрового учета земельных участков к када­стровому учету объектов недвижимого имущества и созданию единого кадастра недвижимости. Такой переход необходим для совершенство­вания системы налогообложения недвижимости и обеспечения необ­ходимой информацией субъектов земельно-имущественных отно­шений, а также для повышения эффективности государственного


и муниципального управления земельными ресурсами. К объектам недвижимости, подлежащим постановке на кадастровый учет в каче­стве объектов гражданско-правовых отношений, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, комплексы недвижимого имущества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» образовано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимо­сти. Оно находится в ведении Министерства экономического разви­тия и торговли Российской Федерации.

Полномочия данного агентства определены постановлениями Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимо­сти» и от 8 апреля 2004 г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости». К основным полномочиям отно­сятся:

■ организация создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, включающего 40 млн земель­ных участков, и государственного учета объектов градостроительной деятельности — 70 млн объектов капитального строительства;

■ организация проведения территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти;

■ организация подготовки землеустроительных материалов для установления государственной границы Российской Федерации, гра­ниц ее субъектов и муниципальных образований;

■ организация осуществления технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности;

■ осуществление государственной кадастровой оценки земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;

■ ведение государственного земельного кадастра, государствен­ного градостроительного кадастра, государственного технического уче­та объектов градостроительной деятельности и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

■ создание и ведение государственного кадастра объектов недви­жимости. К 2011 г. планируется объединение государственного земель­ного кадастра и кадастра объектов недвижимости в единый государ­ственный кадастр объектов недвижимости;

■ утверждение заключений экспертных комиссий при проведе­нии экспертизы землеустроительной документации, карт и материа­лов межевания объектов землеустройства;


■ осуществление государственного мониторинга земель в Рос­сийской Федерации, в том числе с использованием автоматизирован­ной информационной системы;

■ осуществление государственного земельного контроля;

■ предоставление заинтересованным лицам сведений государ­ственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроитель­ной деятельности. К 2011 г. срок предоставления сведений из единого государственного кадастра объектов недвижимости должен составить 4 дня в отличие от существующих нормативов в 30 дней.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.033 сек.)